على رغم التحركات المكثفة التي تجريها #الحكومة_المصرية لإنقاذ قطاع #العقارات من #الركود، كشف تقرير حديث عن أن هناك ثلاث أزمات خانقة تحاصر القطاع، تتمثل في الارتفاع الكبير في كلفة التمويل إضافة إلى تدني القوة الشرائية بسبب الخسائر المتتالية للجنيه المصري في مقابل الدولار، وأخيراً الاشتراطات الجديدة للبناء وصعوبة الحصول على التراخيص.
وفي مذكرة بحثية حديثة كشفت محللة القطاع العقاري بشركة "إتش سي" لتداول الأوراق المالية مريم السعدني أن "التضخم المتزايد ضغط على القدرة الشرائية علاوة على ارتفاع الكلفة، مشيرة إلى أن "بيئة التضخم المرتفع تسببت في أسعار فائدة حقيقية سلبية، وصبت تاريخياً في مصلحة قطاع العقارات المصري، إذ ينظر المستثمرون إليه عادة على أنه ملاذ آمن".
وتابعت، "مع ذلك فإن مقومات الاقتصاد الكلي الحالية تمثل تحدياً لهذه الصناعة من وجهة نظرنا"، موضحة أن "ضغوط الكلفة التضخمية الناجمة عن ارتفاع معدلات التضخم الذي بلغ متوسط 13.8 في المئة خلال عام 2022، أدت إلى زيادة الكلف ودفعت المطورين إلى اللجوء إلى توريق المستحقات أكثر من الاقتراض من البنوك، مما ضغط على هوامش التشغيل لديهم".
مجلس الوزراء يتدخل لإنقاذ القطاع من الركود
في تلك الاثناء أعلن مجلس الوزراء المصري قبل أيام مجموعة من الإجراءات التي تأتي في إطار تحفيز القطاع العقاري، وشملت القرارات منح المطورين العقاريين تيسيرات عدة خاصة بتأجيل الأقساط وجدولتها، ومد فترات إضافية للمطورين حتى يتمكنوا من استكمال الأعمال والإنشاءات، وتقليل وخفض الفائدة التي تحصل عليها وزارة المالية.
وأكد رئيس الوزراء مصطفي مدبولي "أن التحديات التي تواجه القطاع العقاري تتمثل في ارتفاع أسعار مواد البناء وندرة بعضها، لذلك فبعد اجتماعات مع مسؤولي وممثلي قطاع التطوير العقاري حددوا عدداً من المقترحات والمطالب التي أصدرت الحكومة قرارات في شأنها لدعم القطاع العقاري بعد التنسيق مع وزير الإسكان، وعقد مجلس إدارة هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة اجتماعاً خلال الأسبوع الحالي.
حزمة القرارات تضمنت أيضاً مد الفترة الزمنية لمشاريع التطوير العقاري بنسبة 20 في المئة إضافية من المدة الإجمالية نفسها الموجودة، علاوة على ترحيل الأقساط المستحقة على المطور لمدد العمل نفسها لتقليل الضغط الواقع على المطورين، إضافة إلى عدم الضغط على المطور باستكمال باقي المشروع عندما تصل نسبة تنفيذه إلى 90 في المئة، وترك الـ 10 في المئة لتكون بمثابة مهلة حتى يستكمل المشروع بالظروف المناسبة له".
كما تضمنت خفض هيئة المجتمعات العمرانية النسبة المذكورة إلى 85 في المئة، وبالتالي يكون هناك مجال كاف للمطور لاستكمال المشروع بالظروف المواتية له، وأخيراً تقليل الفائدة الإضافية التي تفرضها وزارة المالية إلى واحد في المئة بدلاً من اثنين في المئة.
الضغوط مستمرة حتى نهاية 2023
لكن شركة "إتش سي" رجحت استمرار الضغوط حتى نهاية العام الحالي، وتوقعت السعدني أن يبلغ متوسط التضخم خلال العام الحالي نحو 21.5 في المئة.
وكان البنك المركزي المصري رفع أسعار الفائدة بنحو 800 نقطة أساس خلال عام 2022، وانخفضت قيمة الجنيه المصري 37 في المئة عام 2022 و18 في المئة من بداية العام الحالي وحتى الآن.
وذكرت السعدني أنه "لمكافحة الـ ’دولرة‘ والسيطرة على التضخم فقد أصدرت البنوك العامة المصرية شهادات إيداع ذات عائد مرتفع، تقدم معدل فائدة يصل إلى 25.0 في المئة، وحذت حذوها البنوك الخاصة".
اقرأ المزيد
يحتوي هذا القسم على المقلات ذات صلة, الموضوعة في (Related Nodes field)
وتابعت أن "الشهادات ذات العائد المرتفع تتنافس مع الاستثمار في القطاع العقاري مما يؤثر سلباً في قيمة مبيعات القطاع التي نمت فقط بنسبة ثمانية في المئة خلال تسعة أشهر من 2022، بينما انخفض حجم المبيعات بنسبة خمسة في المئة على أساس سنوي بالنسبة إلى المطورين الستة تحت تغطيتنا، على عكس النمو بنسبة 59 في المئة خلال عام 2021، والذي كان مدفوعاً بالحجم والقيمة".
وقالت محللة القطاع العقاري بشركة "إتش سي" لتداول الأوراق المالية إن "المطورين لم يتمكنوا من خطط تيسير السداد أكثر من ذلك، لأن خطط تيسير السداد خلال السنوات السابقة أثرت في تدفقاتها النقدية مما أثار مخاوف في شأن القدرة الشرائية للعقارات"، متوقعة في عام 2023 أن يكون نمو المبيعات مدفوعاً بارتفاع الأسعار.
وأضافت، "يقودنا انتعاش قطاع السياحة وانخفاض قيمة الجنيه المصري إلى تفضيل المطورين المستثمرين في مجال الضيافة والفندقة، بينما نراقب الشركات المستهدفة لصفقات الاندماج والاستحواذ، ونظراً إلى توقعاتنا لسعر العملة وتعافي قطاع السياحة الذي يتضح من ارتفاع معدلات إشغال الفنادق، فإننا نرجح الشركات التي لديها استثمارات كبيرة في قطاع الضيافة والفندقة، ومنها ’أوراسكوم للتنمية‘ و ’مجموعة طلعت مصطفى القابضة‘".
وأشارت السعدني إلى أنه "في ضوء بيئة أسعار الفائدة المرتفعة نرشح المطورين الذين نشطوا في خفض عبء الدين من موازنتها وبناء مخزون وحدات جاهزة للتسليم مما يميزهم من حيث الكلفة، مثل شركة ’بالم هيلز للتعمير‘ وتتمتع الأسهم الثلاثة أيضاً بماليات قوية وسيولة سوقية جيدة".
رؤية إيجابية لصفقات الاستحواذ
ووفق النظرة المستقبلية للجنيه المصري في مقابل الدولار الأميركي، فقد حافظت "إتش سي" على رؤية إيجابية للشركات المستهدفه لصفقات الاستحواذ خلال عام 2023، على رغم أنها تقدم أرباحاً محتملة أقل بناء على تقييماتنا، ويتراوح معدل الصفقات أو الصفقات المحتملة التي يراها السوق ما بين 878 جنيه (29 دولاراً) للمتر المربع إلى 1192 جنيه (39.3 دولار) للمتر المربع للأرض غير المطورة.
وكشفت أن أحدث عرض من شركة "سوديك" للاستحواذ على شركة "أوراسكوم العقارية"، وهي شركة تابعة لشركة "أوراسكوم للتنمية"، تعكس قيمة الصفقة، إذ قدمت سعراً قدره 878 جنيه (45 دولاراً) للمتر المربع، ومن وجهة نظرنا فمن المتوقع أن تشهد الصفقات المستقبلية المحتملة زيادة كبيرة على أساس قيمة الجنيه المصري.
وذكرت السعدني أن تحديات القطاع تنعكس في أسعار الأسهم التي تتداول حالياً بأقل من قيمتها العادلة بمتوسط مضاعف صافي قيمة الأصول المتوقع لعام 2023، ومضاعف ربحية قدرها 0.34 مرة و 6.08 مرة باستثناء مصر الجديدة على الترتيب، مما يشير إلى أنه يتم التداول عند سعر منخفض بشكل مبالغ فيه.
وأكدت أن "الانتعاش الاقتصادي وتيسير السياسات النقدية وتطوير سوق الرهن العقارية للشريحة فوق المتوسطة سيكون من العوامل الرئيسة الدافعة لأداء القطاع".
