انخفضت مبيعات المنازل في السوق الأميركية خلال شهر سبتمبر (أيلول) الماضي إلى أدنى مستوى لها منذ أزمة الرهن العقاري، إذ أدى ارتفاع أسعار الفائدة وارتفاع أسعار المنازل إلى جعل شراء منزل بعيد المنال بالنسبة إلى حصة متزايدة من المشترين المحتملين.
وفق التقرير الشهري الصادر عن الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين استمر انخفاض المخزون التاريخي من المنازل المعروضة للبيع في دفع الأسعار إلى الارتفاع، كما أدت المعدلات التي تجاوزت سبعة في المئة خلال أغسطس (آب) الماضي إلى انخفاض المبيعات إلى أدنى مستوى لها منذ 13 عاماً.
وكان متوسط سعر المنازل القائمة (تشمل منازل الأسرة الواحدة، والمنازل المستقلة، والوحدات السكنية، والتعاونيات) عند 394.3 دولار في الشهر الماضي، وارتفع ذلك بنسبة 2.8 في المئة عن العام الماضي، ويمثل الشهر الثالث على التوالي من الزيادات في الأسعار على أساس سنوي، مسجلاً ارتفاعاً قياسياً في أسعار المنازل.
وأشار التقرير إلى أن الأسعار ارتفعت في جميع المناطق الأربع في البلاد، وهي الشمال الشرقي والغرب الأوسط والجنوب والغرب.
وتعليقاً على ذلك قال كبير الاقتصاديين في شركة "إن أي آر" لورانس يون إنه "للشهر الثالث على التوالي، ارتفعت أسعار المنازل مقارنة بالعام الماضي، مما يؤكد الحاجة الملحة إلى مزيد من المعروض من المساكن".
إلى ذلك أسهم انخفاض المخزون وارتفاع الأسعار في انخفاض مبيعات المنازل القائمة بنسبة اثنين في المئة خلال الفترة من أغسطس إلى سبتمبر الماضيين إلى معدل سنوي معدل موسمياً قدره 3.96 مليون وحدة، وهو ما يزيد قليلاً على توقعات المحللين.
انخفاض المخزون يبقي الأسعار مرتفعة
وعلى أساس سنوي، انخفضت مبيعات الشهر الماضي بنسبة 15.4 في المئة عن العام الماضي عندما كانت وتيرة المبيعات عند مستوى 4.68 مليون وحدة.
وعن ذلك قال يون إنه "مثلما كان الحال طوال هذا العام، فإن المخزون المحدود وانخفاض القدرة على تحمل كلف السكن ما زالا يعوقان مبيعات المنازل"، موضحاً "ببساطة، لا يستطيع الاحتياط الفيدرالي (البنك المركزي الأميركي) الاستمرار في رفع أسعار الفائدة في ضوء تراجع التضخم وضعف مكاسب الوظائف"، ومع إشارة بنك الاحتياط الفيدرالي إلى أن سعر الفائدة القياسي سيبقى "أعلى لفترة أطول"، وبقاء أسعار الفائدة على الرهن العقاري مرتفعة أيضاً، يتوقع المحللون مزيداً من الخفوضات الشهرية في مبيعات المنازل خلال بقية العام، في حين أن القدرة على تحمل الكلف لا تزال تمثل تحدياً لعديد من المشترين، فإن صعوبة العثور على منزل للشراء يؤثر أيضاً في المبيعات.
ووفق شركة "آيس مورتاغيغ تكنولوجي"، فإن أكثر من 90 في المئة من أصحاب المنازل ممن لديهم رهن عقاري لديهم معدلات فائدة تبلغ ستة في المئة أو أقل، وهذا يمنع أصحاب المنازل من البيع ويواجهون الاقتراض بمعدلات اليوم التي يبلغ متوسطها أكثر من سبعة في المئة، ويبقى أصحاب المنازل في مكانهم ويدفعون المخزون إلى مستويات منخفضة تاريخياً تبلغ نحو نصف ما كان معتاداً قبل الوباء.
اقرأ المزيد
يحتوي هذا القسم على المقلات ذات صلة, الموضوعة في (Related Nodes field)
وفي نهاية سبتمبر الماضي، كان هناك 1.13 مليون وحدة متاحة للبيع، وكان ذلك مرتفعاً بنسبة 2.7 في المئة عن الشهر السابق، إلا أنه انخفض بنسبة 8.1 في المئة مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي.
وبمعدل المبيعات الحالي، يتمتع السوق بمخزون يكفي 3.4 شهر. وسيكون للسوق الأكثر توازناً عرض للمنازل لمدة خمسة أو ستة أشهر.
وقال يون "نظراً إلى وجود عدد قليل جداً من المنازل المعروضة للبيع، فإن عديداً من قوائم المنازل في السوق تشهد حروباً متزايدة، إذ بيع 26 في المئة من المنازل بأكثر من السعر المطلوب، وزادت مبيعات المنازل بالفعل في منطقة واحدة وهي الشمال الشرقي"، مشيراً إلى أن "تلك المنطقة سجلت أقوى مكاسب في الأسعار نتيجة ارتفاع الطلب والمخزون الذي انخفض بنسبة 20 في المئة"، مضيفاً "شهد الغرب نمواً أقل حدة في الأسعار، مما يعكس توقفاً بعد سنوات من الزيادات السريعة وغير المستدامة في الأسعار، خصوصاً في منطقة جبال روكي".
تراجع كبير بأعداد المشترين للمرة الأولى
ونظراً إلى أن الكلفة المرتفعة لشراء منزل لا تزال تشكل عائقاً أمام عديد من الأشخاص، يتساءل المحللون عما إذا كان هذا وضعاً موقتاً أو ربما حقبة جديدة لملكية المنازل، ولا يقتصر الأمر على أن الكلف المرتفعة التي تحرم الناس من فرصة بناء الأسهم والثروة من خلال ملكية المساكن، بل إن تركيبة من يظلون في السوق تتغير.
والشهر الماضي، كان 27 في المئة فحسب من أولئك الذين يشترون المنازل كمشترين للمرة الأولى، وفقاً لبيانات "إن أي آر"، وهو ما يطابق أدنى مستوياته الدورية وأقل من الشهر الماضي والعام الماضي، وستكون الحصة النموذجية تاريخياً للمشترين للمرة الأولى في نطاق 30 إلى 40 في المئة، وفي الوقت نفسه، أصبحت حصة المشترين نقداً بالكامل الآن أعلى من المشترين للمرة الأولى، وهو ما لم يكن الحال عليه تاريخياً.
في سبتمبر 2023، كانت 29 في المئة من المشتريات كلها نقدية، ارتفاعاً من 27 في المئة خلال الشهر السابق له، و22 في المئة خلال شهر سبتمبر 2022، بينما تاريخياً تبلغ الحصة الأكثر نموذجية من المشتريات النقدية بالكامل نحو 20 في المئة.
وقال يون "من غير المعتاد أن تكون هناك حصة أكبر من المشترين نقداً مقارنة بالمشترين للمرة الأولى"، موضحاً "يعود جزء من هذا بطبيعة الحال، إلى أن المشترين الذين لديهم الإمكانات يعملون على تجنب معدلات الرهن العقاري المرتفعة من طريق الشراء نقداً"، مشيراً إلى أنه قد يكون هناك ما هو أكثر من ذلك، ولن يرى إلا مع تطور هذه السوق، وأضاف "بصورة عامة، أتساءل ماذا يعني هذا بالنسبة إلى أسلوب الحياة الأميركي؟ نظراً لأن مبيعات المنازل منخفضة للغاية"، لافتاً إلى أن ما كان في السابق مساراً مفترضاً إذ عندما يصبح الشباب قادرين على شراء منزل، فإنهم يشترون مرة وأكثر من مرة، وهذا قد يتآكل، وتابع "مع عدم وجود المشترين للمرة الأولى، فإننا نتساءل كيف ستسير حياتهم بصورة مختلفة؟".
