تحوط المصريين من التعويم يرفع مبيعات العقارات 111 في المئة في 2023

كشفت بيانات حديثة أن 20 مطوراً عقارياً سجلوا مبيعات قوية في مصر خلال العام الماضي، إذ زادت المبيعات بأكثر من 111 في المئة مرتفعة من مستوى 332 مليار جنيه (10.761 مليار دولار) في عام 2022، إلى نحو 700 مليار جنيه (22.7 مليار دولار) العام الماضي.

يأتي ذلك في إطار تحرك المصريين نحو التحوط من التعويم المرتقب للجنيه المصري مقابل الدولار الأميركي، إذ اتجهت السيولة في السوق المصرية نحو الذهب والعقار في إطار الحفاظ على قيمة الثروات. وفي تقرير حديث، قالت شركة "زي بورد كونسالتينغ" لاستشارات الأعمال، إن المبيعات التي تمكن نحو 20 مطوراً عقارياً من تحقيقها في السوق المصرية خلال العام الماضي، تعكس هذه المبيعات القياسية مرونة ونمو سوق العقارات، وذلك على رغم التحديات التي واجهتها في عام 2023.

وتسببت الأزمة التي تشهدها البلاد في شأن شح الدولار في موجة من الارتفاعات القياسية في أسعار مواد البناء، مما تسبب في دفع أسعار الوحدات السكنية والتجارية إلى ارتفاعات غير مسبوقة، وتسبب ارتفاع أعداد السودانيين الهاربين من نيران الحرب، في قفزات جنونية في القيمة الإيجارية للوحدات السكنية، مما عزز من الطلب على العقار كأحد أهم الملاذات الآمنة في السوق المصرية.

التحوط من التعويم المرتقب للجنيه المصري

وأرجع التقرير، النمو الملحوظ في إجمالي مبيعات شركات التطوير العقاري العاملة في السوق المصرية إلى مجموعة من العوامل الخارجية والداخلية، مثل التضخم العالمي الناجم عن الصراعات الجيوسياسية وارتفاع أسعار الفائدة في الولايات المتحدة. وفي ما يتعلق بالجانب الداخلي، فإن زيادة الأسعار في مصر، خلقت شعوراً بالهلع والاندفاع بين الأفراد لشراء العقارات، كوسيلة للحفاظ على قيمة أموالهم، مما أسهم في دفع هذا الزيادة الاستثنائية في المبيعات.

في تعليقه، قال المدير التنفيذي لشركة "ذي بورد كونسالتينغ"، أحمد زكي، إن "خفض قيمة العملة بنسبة 25 في المئة كان له كثير من التداعيات كتأثير الدومينو، إذ أدى إلى زيادة التضخم وعدم الاستقرار الاقتصادي، بالتالي إلى ارتفاع الأسعار في مختلف القطاعات، بما في ذلك العقارات، مما دفع الأفراد إلى البحث عن فرص استثمارية آمنة وموثوقة".

وأضاف "كذلك أثرت الاضطرابات العالمية، وعدم انتظام القنوات التجارية بشكل كبير على أسعار المواد الخام، إذ وصلت أسعار طن الحديد إلى مستوى 55 ألف جنيه (1782 دولاراً) في السوق السوداء، مقارنة بالسعر الرسمي غير المتوفر عند مستوى 39 ألف جنيه (1264 دولاراً)، ونتيجة لذلك، شهدت مواد البناء زيادة بنسبة 60 في المئة، إذ تشكل كلفة البناء عادة نحو 35 في المئة من إجمالي استثمارات المشروعات، التي ارتفعت بمتوسط 80 في المئة".

وتشير البيانات المتاحة، إلى أن مناطق شرق وغرب القاهرة والساحل الشمالي والبحر الأحمر، تصدرت مبيعات الوحدات العقارية خلال العام الماضي. ولفت التقرير إلى أن منطقة شرق القاهرة تتصدر كوجهة الاختيار الأولى، بخاصة مع التوسعات الأخيرة في مدينة "المستقبل" وانتقال مقر الحكومة إلى العاصمة الإدارية الجديدة، ومن جهة أخرى، شهدت غرب القاهرة نمواً هائلاً، إذ بيع أكثر من 70 مشروعاً سكنياً في عام 2023، وشهدت زيادة كبيرة في استحواذ الأراضي، بخاصة بسبب التوسعات الجديدة في مدينتي "سفنكس" و"زايد".

ويستمر الساحل الشمالي وجهة المنزل الثاني المفضلة والأكثر طلباً، مما أدى إلى تكالب المطورين على استحواذ الأراضي لعائدها الاستثماري العالي، وشهدت منطقة البحر الأحمر تطوراً كبيراً، إذ تحولت وجهات مثل "خليج مكادي" و"سوما باي" و"الجونة" إلى خيارات سكنية جذابة للبعض كمنزل أول، وظهرت وجهات جديدة مثل "جزيرة طويلة".

ارتفاع أسعار الوحدات وراء زيادة المبيعات

وقال عضو مجلس إدارة شركة "زى بورد كونسالتينغ"، ياسر عز العرب، إن قيمة المبيعات وحدها ليست المؤشر الأساس لتقييم المطورين، مشيراً إلى أهمية النظر في عوامل أخرى مثل حجم الوحدات القديمة، والتزامات التسليم، والربحية، التوسع، والمخزون العقاري، إضافة إلى جودة المشاريع وخدمة ما بعد البيع، وتعمل هذه العوامل مجتمعة على تقديم تقييم أكثر شمولاً للمطورين العقاريين.

فيما أشار رئيس مجلس إدارة الشركة، أحمد نظمي، إلى أنه رغم الزيادة الكبيرة في المبيعات، لم تشهد قيمة المبيعات نفس الزيادة، إذ إن بعض المطورين شهدوا زيادة متوسطة بنسبة 45 في المئة في حجم المبيعات، في حين زادت قيمة مبيعاتهم بمتوسط 150 في المئة.

وقال إنه على العكس من ذلك، شهد بعض المطورين انخفاضاً متوسطاً بنسبة 25 في المئة في حجم المبيعات، ولكن زادت قيمة مبيعاتهم بمتوسط 57 في المئة، وذلك بجانب زيادة كلفة مواد البناء التي أدت إلى زيادة أسعار العقارات الجديدة، بنسبة 25 في المئة إلى 50 في المئة، مما أدى إلى التكالب على الشراء لضمان الوحدات، وإضافة إلى ذلك، فمن الملحوظ اهتمام المطورين بالتوسع إلى دول الخليج والسعودية.

وأوصى التقرير باستراتيجيات لتحقيق التنمية المستدامة في قطاع العقارات. وأكد أهمية التدخل الحكومي لحماية السوق من التقلبات في سعر الدولار الأميركي من خلال ضمان استقرار سعر الصرف، إضافة إلى تركيز الحكومة على تعزيز "صادرات العقارات" من خلال دعم البنية التشريعية اللازمة ومبادرات التسويق.

وشدد على أهمية دعم السوق الثانوية الخاصة بإعادة البيع، من خلال نظام للتمويل العقاري مصمم بشكل جيد للتخفيف من أخطار إعادة البيع.

تهدف هذه التوصيات إلى خلق سوق عقارية مستقرة ومزدهرة مع التصدي للتحديات وتحقيق فرص النمو القصوى، وفق ما أشار، إضافة إلى ضرورة إيجاد الحلول المبتكرة لسوق الإيجار، لتلبية التحديات المتعلقة بقدرة الشباب على تحمل الكلفة، ويجب على المطورين أيضاً مراقبة سلوك المستهلك، والتكيف مع التغيرات السوقية لتحقيق النجاح المستدام وتعزيز قدرتهم التنافسية وتلبية الاحتياجات المتطورة للسوق.