كورونا يلحق ضررا بعقارات نيويورك يتجاوز الأزمة المالية العالمية

أدت أزمة فيروس كورونا إلى إحداث صدمة مفاجئة في سوق العقارات الفاخرة بمدينة نيويورك، حيث فرضت ضغطاً هبوطياً بمعدل يتجاوز كلاً من الأزمة المالية لعام 2008 والفترة التي أعقبت هجمات الحادي عشر من سبتمبر (أيلول) الإرهابية مباشرة.

في منطقة ويست تشيلسي، خفضت عمارات بوتيكية فاخرة تم بناؤها أخيراً تُعرف باسم جيتي أسعار وحداتها المتبقية بنسبة تصل إلى 46 في المئة. وتم تخفيض شقة واحدة بطابق كامل من أربع غرف نوم في المبنى الذي صممه بيتر مارينو إلى 10.475 مليون دولار من 19.5 مليون دولار.

وقال ران كوروليك، الشريك في فيكتور جروب، مطور المشروع لـ"وول ستريت جورنال"، "الحق يقال أنت بحاجة إلى القيام بشيء جذري ودرامي لجذب الانتباه". وأضاف، "لم أكن أرغب في خفض الأسعار 15 أو 20 في المئة ثم يأتي أحدهم ويحاول التفاوض على 15 أو 20 في المئة أخرى".

وأوضح تال ألكسندر، وكيل منتجات فاخرة لدى دوغلاس إليمان، "تأتي الأزمة في وقت كانت المبيعات والأسعار بسوق السلع الفاخرة تحت الضغط بالفعل. الأمر ليس كما لو أن مدينة نيويورك معروضة للبيع فجأة، لقد كانت نيويورك معروضة للبيع منذ 24 شهراً، يحتاج البائعون الذين لديهم الحافز ويريدون القيام بصفقات إلى إضافة طبقة أخرى من الخصم".

56 في المئة الإنخفاض بمبيعات مانهاتن

الأرقام غير مسبوقة ما بين 23 مارس (آذار) و16 أغسطس (آب)، إذ انخفضت مبيعات المنازل بمانهاتن 56 في المئة على أساس سنوي، وفقاً لموقع أوربان ديغز، وهو موقع للبيانات العقارية. بالنسبة للعقارات التي يبلغ سعرها 4 ملايين دولار أو أكثر، انخفضت المبيعات 67 في المئة.

وانخفضت القوائم الجديدة 21 في المئة، بينما انخفضت أسعار القوائم الجديدة التي يبلغ سعرها 4 ملايين دولار فما فوق 35 في المئة تقريباً. بالنسبة للمنازل الفاخرة المباعة بالربع الثاني، انخفضت الأسعار أيضاً 11 في المئة، وفقاً لتقرير صادر عن دوغلاس إليمان.

كان هذا التباطؤ مدفوعاً إلى حد كبير بإغلاق نيويورك الصارم خلال أسوأ أزمة في المدينة؛ إذ كان ممنوعاً من عرض الممتلكات شخصياً، كان على الوكلاء الاعتماد كلياً على الجولات الافتراضية، التي قال معظمها إنها ذات قيمة محدودة. كما هزت الاحتجاجات وأعمال الشغب اللاحقة التي أعقبت مقتل جورج فلويد المدينة، وأدت إلى اقتحام المتاجر والمتاحف والمطاعم التي تم إغلاقها بالفعل بسبب الفيروس.

حالة من عدم اليقين والضرائب

 قال وكلاء العقارات، إن مبيعات مانهاتن تتباطأ حتماً في عام الانتخابات الرئاسية، ربما لأن المشترين يترددون وسط حالة من عدم اليقين. ويعتقد بعض الوكلاء أن مشتري المنازل الأثرياء قد تثبط عزيمتهم بسبب الضرائب المفروضة أخيراً على مشتريات المنازل الراقية. دعوات النائبة ألكساندريا أوكاسيو كورتيز، وديمقراطيين آخرين لمعالجة الأزمة الاقتصادية التي يغذيها الوباء من خلال فرض المزيد من الضرائب على المليارديرات الذين يعيشون في ولاية نيويورك لم تؤد إلا إلى تغذية هذه المخاوف.

وانتقل العديد من سكان نيويورك الأثرياء إلى هامبتونز أو بالم بيتش بولاية فلوريدا، وسط الوباء وهي نقطة تحسر عليها حاكم نيويورك أندرو كومو، الذي عرض مازحاً شراء مشروبات لسكان نيويورك الذين سيعودون لدعم القاعدة الضريبية للمدينة. وعارض فرض ضريبة إضافية على المليارديرات، الذين يشكلون جزءاً كبيراً من القاعدة الضريبية، خوفاً من طردهم بشكل دائم من المدينة؛ إذ أرسل الوباء عملاء رفيعي المستوى، مع نظائرهم من الأثرياء، إلى حالة من الانهيار أثناء محاولتهم التغلب على حساسيات اللحظة.

إغلاق بعض الصفقات القليلة بتخفيضات كبيرة

قال كوروليك، "استدعاء الناس الآن، قد يكون مثل مناداتهم بعد جنازة. أنت لا تعرف من مات أو كيف تأثر الناس بهذا الوضع؟. ربما لم يتقاض موكلهم راتبه هذا العام".

حتى مع استيقاظ المدينة مما يأمل سكان نيويورك أن يكون أسوأ الوباء، وتهدأ الاحتجاجات، قال العملاء إنه كان من الصعب إبعاد المشترين عن الهامش. تم إغلاق بعض الصفقات القليلة التي تم إجراؤها بتخفيضات كبيرة.

بعد أشهر من المفاوضات، وتعديل السعر في اللحظة الأخيرة فيما يتعلق بالوباء، باع الممول مايكل برايس منزله المستقل الذي تبلغ مساحته 9 آلاف قدم مربع تقريباً مقابل 18.8 مليون دولار أواخر يوليو (تموز)، أو 51 في المئة من سعر الطلب الأصلي البالغ 38 مليون دولار في عام 2016. اشتراها برايس وزوجته جينيفر برايس مقابل 14 مليون دولار في عام 2003، بحسب السجلات. عندما تم الاتصال به عبر البريد الإلكتروني، قال برايس، "إن البيع ليس من اختصاص المراسل".

وقد بيع قصر تشيلسي المكون من خمسة طوابق أوائل يوليو مقابل 14.99 مليون دولار، أو 41 في المئة من سعر الإدراج الأصلي البالغ 36.8 مليون دولار في عام 2016، حسبما تُظهر السجلات.

وقال الوكلاء إن أكبر الخصومات تكمن في التطورات الجديدة، حيث يحتاج المطورون الذين لديهم أكوام من المخزون إلى نقل المنتج للوفاء بالمواعيد النهائية لسداد القرض. وأضاف كوروليك، "أي مطور بدأ بعد عام 2016 في مانهاتن سيكون محظوظاً في الحصول على معظم أسهمه".

من ناحية أخرى، قال سكوت هاريس من شركة براون هاريس ستيفنس، إن البائعين الذين لديهم منازل جاهزة للانتقال إليها، بخاصة أولئك الذين لديهم مساحة خارجية ومكاتب منزلية، هم في أفضل وضع للعثور على مشترين.

التحفيز من خلال أسعار الفائدة المنخفضة

وذكر يوفال ديفيد، الممثل والمقدم التلفزيوني والمخرج ، أنه طرح شقته المكونة من غرفتي نوم بمنطقة نوماد العصرية في مانهاتن بالسوق مقابل 3.895 مليون دولار في وقت سابق من هذا الشهر. وأضاف، "لا أعتقد أنني سأكون قادراً على تحقيق ربح ضخم، لكنني أعتقد أنني سأكون قادراً على تحقيق التعادل". وتظهر السجلات أنه دفع هو وزوجته سعر الوحدة نفسه في 2015.

وأشار ديفيد إلى أن شقته الحديثة بها مكتب صغير يستخدمه كاستوديو إنتاج. تحتوي غرفة النوم الثانية أيضاً على زاوية مكتب بإطلالات من الشمال والشرق على الجادة الخامسة. قال، "يبحث الناس الآن عن هذا النوع من بيئة العمل والمعيشة، لذا فإن شققاً مثل تلك الخاصة بي تحظى باهتمام أكبر".

واشار ديفيد إلى أنه وزوجته يتطلعان إلى تقليص الحجم حتى يتمكنا من شراء منزل ثانٍ أقرب إلى عائلته في واشنطن العاصمة.

وأدرج تيرينس أوفيد، محامي عقارات في نيويورك، بنتهاوس الذي تبلغ مساحته 3 آلاف قدم مربع تقريباً مع شرفة كبيرة خاصة على السطح مقابل 5.995 مليون دولار في الأول من  أغسطس (آب) الحالي.

وأوضح المطور جوردان بريل، من مجموعة ماغنوم العقارية، أن شركته تحقق بعض النجاح في مبنيين سكنيين جديدين مع برامج الإيجار للتملك التي تسمح للمشترين المحتملين بالعيش في المشروعات لمدة تصل إلى عام قبل أن يلتزموا ببرنامج عملية الشراء. مع وجود الكثير من عدم اليقين حول موعد افتتاح المدارس والمكاتب أو ما إذا كانت ستفتح، والجدول الزمني للقاح فيروس كورونا المحتمل، يوفر البرنامج مرونة للعائلات، ويمنحهم فرصة لمعرفة كيف ستتغير السوق في الأشهر الـ12 المقبلة؟.

وأضاف بريل، أنه أبرم أكثر من 30 صفقة إيجار بغرض التملك في مشروعين لشركته، 100 شارع باركلي بالقرب من مركز التجارة العالمي و196 شارع أوركارد بالجانب الشرقي الأدنى، منذ أن طرح البرنامج في ديسمبر (كانون الأول) ، مع الغالبية منذ بداية الوباء. يحصل المشترون على ائتمان إيجار بنسبة 75 في المئة من أجل الشراء المحتمل لأول ستة أشهر من عقد الإيجار و50 في المئة بعد ذلك. وأشار المحامي بيار ديباس من رومر دباس، إلى أن الحد الذي توجد فيه صفقات تميل إلى أن تكون في نطاق يتراوح بين مليون و3 ملايين دولار بالسوق، وعادة ما يمول المشترون في هذا النطاق عمليات الشراء، ويمكن تحفيزهم من خلال أسعار الفائدة المنخفضة للغاية.