على الرغم من أن الصناديق العقارية "الريت" المتداولة في البورصات نشأت منذ عقود وتحديداً في عام 1960 في أميركا، فإن إنشاءها في السعودية لا يزال حديثاً ويعود لعام 2016 عندما تم طرح أول صندوق من هذا النوع في سوق الأسهم السعودية.
إلا أنها لم تنتظر، إذ أقبل السعوديون عليها بسرعة بسبب السمعة الجيدة التي اكتسبتها في عامها الأول، بتوزيع أرباح جيدة، إضافة إلى طبيعة عملها التي تجمع بين أفضل مميزات سوق العقار وسوق الأسهم، بمنح مميزات العوائد العقارية ذات الدخل الجيد والمستقرة ومميزات الأسهم من حيث سهولة البيع وسرعة إتمام الصفقة، تلك المميزات دفعت كثيرين من العاملين في المجال العقاري إلى إنشاء صناديق مشابهة ليصل العدد بعد مرور سبع سنوات إلى 17 صندوقاً متداولاً في سوق الأسهم السعودية.
هذا النمو الكبير في عددها يثير التساؤلات حول مدى منطقية هذا التضخم مقارنة بالعمر، وهل يعتبر هذا نمواً غير منطقي قد يكون فقاعة تنفجر بعد بلوغها أقصاها، كما حصل في سوق الأسهم السعودية في "فبراير الأسود" لعام 2006 عندما انهارت الأسواق المالية بسبب التضخم غير المنطقي؟
ما صناديق "الريت"؟
لكن قبل الإجابة عن تلك الأسئلة، لا بد أن نفهم طبيعة عمل هذه الصناديق، التي تعرف بأنها أداة ائتمان للاستثمار العقاري، وتندرج تحت فئة الصناديق العقارية. يتم الاكتتاب في وحدات صناديق "الريت" والتداول فيها مثل الأسهم.
تستثمر صناديق "الريت" في القطاع العقاري، وتدر دخلاً سنوياً لملاك الوحدات بحسب أدائه، والذي يعتمد على قيمة الأصول العقارية المدرجة فيه.
كما تلتزم توزيع صافي ربح سنوي بنسبة 90 في المئة من صافي أرباحها دورياً (سنوياً) كحد أدنى، كما يمكن لهذه الصناديق الاستثمار محلياً وإقليمياً وعالمياً بشرط أن لا يزيد إجمالي قيمة أصول الصندوق من العقارات خارج البلاد على 25 في المئة، وذلك وفقاً لسياسات واضحة ومحددة من قبل هيئة السوق المالية.
مخاطرة من نوع آخر
ومع أن صناديق "الريت" يتم تداولها في السوق المالية كأسهم فإنها آمنة من حيث الاستثمار، إضافة إلى ضمان الربح السنوي، بخلاف الاستثمار في أسهم الشركات الأخرى المدرجة في السوق، والتي يمكن أن ترتفع فيها نسب المخاطرة.
وهنا يعلق صلاح خاشقجي، المستثمر والمحلل في السوق المالية، بالقول إن "صناديق الريت تعتمد على السوق العقارية، وتحديداً العقارات التي تدر دخلاً ثابتاً، مما يرفع معدلات الإقبال على الاستثمار بها بسبب توزيع العوائد المالية".
ونوه بأن السوق المالية لم تتضخم، بل إنها لا تزال قادرة على استيعاب مزيد من تلك الصناديق، بخاصة أنها تعمل على تدفق السيولة في السوق.
واستطرد، "من الصعب تكرار سيناريو انهيار سوق الأسهم في 2006 بسبب ارتفاع عدد صناديق الريت، بخلاف أن السوق يمكن أن تستوعب أضعاف الموجود حالياً فإن تلك الصناديق مدعومة بأصول عقارية لها عوائد مالية سنوية، وهو عكس ما حدث في الماضي عند الانهيار فقد كان سببه الاستثمار في أسهم شركة سيئة غير مثقلة بأصول".
اقرأ المزيد
يحتوي هذا القسم على المقلات ذات صلة, الموضوعة في (Related Nodes field)
وأكد أن المخاطرة في الاستثمار في صناديق "الريت" تعتمد على أصولها العقارية فقط، والذي يمكن أن يحدث في حال تأثرت استثمارات الأصول العقارية الموجودة في الصندوق كما حدث في أزمة كورونا 2020، عندما انخفضت إيجارات بعض العقارات في صناديق "الريت" المتداولة بشكل حاد.
انهيار 2006
من جانبه يرى رئيس إدارة الأبحاث في شركة الراجحي المالية، مازن السديري، أن تكرار سيناريو 2006 لانهيار سوق الأسهم السعودية صعب في الوقت الراهن سواءً في الصناديق أو سوق البورصة حتى، ويرجع السبب إلى أن كل المعطيات في السوق اختلفت وكذلك حجم الشركات المتداولة فيها.
وقال "إن أحداث 2006 بعيدة كل البعد عما يحدث اليوم، ففي ذلك الوقت كان عدد الشركات المتداولة في السوق لا يتجاوز 79 شركة، أما اليوم فهناك ما يقارب 200 شركة يتم تداول أسهمها، ولم تكن هناك شركات عملاقة مثل أرامكو، هذا الاختلاف يجعل من الصعب تكرار ما حدث في الماضي".
وحول صناديق "الريت" يرى السديري أن الاستثمارات تعتمد على ارتفاع أصول العقار، "مع النمو الاقتصادي الذي تشهده البلاد من الطبيعي ارتفاع أعداد صناديق الريت، وهو انعكاس طبيعي للنمو والتطور الاقتصادي في البلاد، ولكن نسب الربحية في الاستثمار بها تعتمد على نموذج الأعمال الذي يتضمنه الريت الواحد".
خصائص "الريت"
وفي الصدد ذاته، اشترطت لائحة الصناديق العقارية المتداولة في سوق الأسهم أن تحتوي على أصول عقارية منشأة ومطورة وجاهزة للاستخدام ومدرة للدخل الناتج عن الإيجارات أو التشغيل.
كما ألزمت مدير الصندوق تقديم تقارير دورية عن الصندوق ويتم عرضها على موقع تداول كغيرها من التقارير الخاصة بالشركات المدرجة في السوق المالية.
وحددت عدد المساهمين عند رقم 200 مساهم، على أن تكون قيمة الصندوق لا تقل عن 500 مليون ريال (133 مليون دولار)، كما اشترطت أن يتم توزيع 90 في المئة من أرباح الصندوق بشكل سنوي.
