المنازل غير المكتملة تفاقم أزمة السوق العقارية في الصين

تواجه سوق الإسكان في الصين مشكلة كبيرة حيث ملايين المنازل غير المكتملة التي تم بيعها ولكن لم يتم تسليمها لمشتريها، في حين يعد حل هذه المشكلة أمراً بالغ الأهمية للتعافي، لكن المشكلة تزداد حجماً لتصبح أشبه بكرة الثلج وبخاصة مع تخلف مزيد من مطوري العقارات عن سداد ديونهم مما يرفعون من مأزق التأخير في البناء والتطورات السكنية المتوقفة في جميع أنحاء البلاد.

واليوم بدأ مشترو المنازل المحتملون بفقدان الثقة في سوق الإسكان لأنهم يخشون ألا يتمكن المطورون من إكمال مشاريعهم، وقد خلقت هذه المشاعر حلقة مفرغة، إذ إن خفض مبيعات المنازل الجديدة يعرض مزيداً من الشركات للخطر، إضافة إلى أن الأسر التي كانت تنتظر لسنوات للحصول على الشقق التي دفعوا ثمنها أصبحت يائسة بشكل متزايد من أجل التوصل إلى حل.

ويشكل الأشخاص الذين ينتظرون تسلم شققهم بشكل جماعي أكبر الدائنين للشركات العقارية في الصين، وقبل الأزمة الاقتصادية، كان المطورون يبيعون الشقق مسبقاً في العشرات من المباني الشاهقة المبنية جزئياً، ووعدوا بتسليمها خلال عام إلى ثلاثة أعوام، وكانت الأموال النقدية من مبيعات ما قبل البيع مصدراً رئيساً لتمويل المطورين حتى بدأت فقاعة الإسكان في الانكماش.

وأبلغت السلطات الصينية مطوري العقارات - بما في ذلك أولئك الذين يعانون ضائقة مالية - أنهم في حاجة إلى إعطاء الأولوية لاستكمال وتسليم المنازل التي باعوها مسبقاً.

ولا يوجد إحصاء رسمي للمنازل غير المكتملة، لكن خمسة من أكبر المطورين في البلاد الذين فشلوا في سداد ديونهم الخارجية كان لديهم نحو 266 مليار دولار من إجمالي الالتزامات التعاقدية اعتباراً من يونيو (حزيران) الماضي، وهو مؤشر تقريبي لقيمة المنازل التي باعوها ولكنهم لم يتمكنوا من سدادها ولم يتم تسليمها بعد، ويشمل ذلك نحو 83 مليار دولار من الالتزامات التعاقدية في شركة "كانتري غاردن" العقارية العملاقة، التي عجزت عن سداد ديونها الدولية في أكتوبر (تشرين الأول) الماضي. وقال المطور أخيراً إنه سلم نحو 460 ألف وحدة سكنية حتى الآن هذا العام.

منازل غير مكتملة ومؤجلة

في حين يعتقد كبير الاقتصاديين في بنك "نومورا" في الصين تينغ لو، أن هناك نحو 20 مليون وحدة من المنازل غير المكتملة والمؤجلة في جميع أنحاء الصين. وقدر أنه ستكون هناك حاجة إلى أكثر من 440 مليار دولار أميركي لإنهاء تلك المنازل، ويتوقع أن يتعين على بكين في النهاية سد هذه الفجوة التمويلية.

وترك الحجم الضخم للشقق التي لم يتم تسليمها عديد من الأسر الصينية في طي النسيان، وفي العام الماضي هدد المواطنون الصينيون المحبطون الذين اشتروا شققاً مبنية جزئياً من مجموعة "تشاينا إيفرغراند" وغيرها من المطورين المتعثرين بالتوقف عن سداد قروضهم العقارية بعد أن واجهوا تأخيرات طويلة في البناء.

وفي الأشهر التالية خصصت الحكومة المركزية في الصين ما يعادل 48 مليار دولار أميركي من التمويل، من خلال بنوكها السياسية والحكومات المحلية، لمساعدة المطورين الذين يعانون ضائقة مالية على إنهاء بناء المشاريع التي كانوا باعوها مسبقاً. علاوة على ذلك، قال البنك المركزي في البلاد إنه سيزود البنوك التجارية الكبيرة بما يصل إلى 27 مليار دولار أميركي من التمويل من دون فوائد إذا قدمت قروضاً للمطورين للغرض نفسه.

وفي حين أن جزءاً كبيراً من تلك الأموال يظل خاملاً، فقد استحوذت البنوك التجارية على ثلاثة في المئة فقط من القروض صفرية الكلفة حتى سبتمبر (أيلول) الماضي، وفقاً لبنك الشعب الصيني (البنك المركزي الصيني)، فيما لم تكشف وزارة الإسكان والتنمية الحضرية والريفية الصينية ووزارة المالية والوكالات الحكومية الأخرى عن المبلغ الذي أنفقته لتمويل استكمال المنازل. وفي أغسطس (آب) الماضي، قالت وزارة الإسكان إن أكثر من 1.65 مليون شقة بيعت مسبقاً تم الانتهاء منها وتسليمها بعد عام واحد من إطلاق مبادرة "ضمان تسليم المنازل"، من دون أن تحدد عدد الشقق غير المكتملة.

نفور البنوك

وقال مسؤولون تنفيذيون في بعض شركات التطوير العقاري المتعثرة إنهم لم يتمكنوا من تلبية معايير الإقراض التي تفرضها البنوك التجارية للحصول على تمويل لمشاريعهم غير المكتملة، وواجهوا صعوبة في الحصول على قروض من الحكومات المحلية، وقالوا إن عملية الاختيار للمشاريع المؤهلة كانت غامضة وتختلف من مدينة إلى أخرى.

وقال كبير الاقتصاديين الصينيين في "جونز لانغ لاسال" بروس بانغ لصحيفة "وول ستريت جورنال"، "الأمر كله يرجع إلى نفور البنوك من المخاطرة".

في بعض الحالات أبلغت البنوك المطورين بأنها لن تمنح القروض إلا إذا كانت هناك ضمانات كافية في المشاريع لحماية المقرضين من التخلف عن السداد، ويمكن أن تشمل هذه الضمانات الأراضي والشقق غير المبيعة.

في الوقت نفسه فإن المشاريع السكنية التي تم بيع جزء كبير منها مسبقاً ولم يتم تسليمها في الوقت المحدد هي وحدها المؤهلة للحصول على مساعدة الدولة، وهذا يعني في كثير من الأحيان عدم وجود ضمانات كافية لدعم قرض جديد للبناء، وفقاً لأشخاص يعملون في شركات تطوير العقارات ومحللي الصناعة.

تقديم القروض للمطورين العقاريين أصبح ضرورة

وقال مدير الأبحاث في "معهد تونغسي للأبحاث"، الذي يتتبع ويحلل العقارات في الصين، سونغ هونغ وي، للصحيفة، إن دوامة الهبوط في سوق الإسكان تعني أيضاً خفض قيمة أصول المطورين، مما يؤثر في مقدار ما يمكنهم اقتراضه لإنهاء بناء مشاريعهم.

وناشد بعض أصحاب المنازل اليائسين حكومات مدنهم تقديم المساعدة المالية لمشاريعهم السكنية، وفي حين أن تقديم القروض للمطورين حتى يتمكنوا من استكمال المنازل أصبح ضرورة للبنوك المملوكة للدولة، إلا أنها لا تزال في حاجة إلى تقييم الأخطار المرتبطة بإقراض المشاريع غير المكتملة وتجنب خسارة الأموال، وفقاً للمحللين.

وقالت المتخصصة الاقتصادية في "بنك آنز" بيتي وانغ "من دون علامات واضحة على وصول القطاع إلى أدنى مستوياته، أعتقد أن البنوك ستميل إلى اتخاذ وجهة نظر حذرة في تسهيل عمليات تسليم المنازل".

وكتب أحد الأشخاص على لوحة رسائل عبر الإنترنت موجهة إلى الحكومة المحلية "نطلب من الحكومة أن تدرج مشروعنا في القائمة"، في إشارة إلى قائمة العقارات غير المكتملة في مدينة تيانغين الساحلية المؤهلة للحصول على مساعدة الدولة. وقال المنشور إن مطور المشروع "تشاينا أويوان" لم يعد قادراً على ضمان تسليم العقارات، وترك المئات من أصحاب المنازل من دون منازل للعودة إليها، فيما رد مسؤول محلي قائلاً إنه لا يمكن التأكد من أن المشروع جزء من البرنامج.

وفي مدينة تشنغتشو الواقعة في مقاطعة خنان بوسط الصين، قال مدير مشروع مجمع سكني غير مكتمل هناك لإحدى وسائل الإعلام الحكومية في وقت سابق من هذا العام إنه فشل في تأمين التمويل من البنوك، وتوقف المشروع عن البناء في عام 2015 وأصبح معروفاً محلياً بالمشروع المهجور.

وفي نهاية المطاف استحوذ أحد المطورين المدعومين من الدولة على المشروع في سبتمبر الماضي، وأصبح الآن على وشك الانتهاء، وفقاً لتحديثات وسائل التواصل الاجتماعي الصينية.