مخالفات البناء في مصر معضلة حكومات ما بعد 2011

يعيش أحمد متولي (اسم مستعار)، الذي يقطن أحد العقارات السكنية المخالفة في منطقة جسر السويس ضمن حي عين شمس شرق القاهرة، لحظات من القلق والترقب خشية الملاحقة الأمنية أو الدخول في نزاعات قضائية أو صدور قرار بإزالة العقار الذي يسكن فيه، نظراً إلى عدم حصول مالك العقار على رخصة بناء.

يحكي الشاب الثلاثيني الذي يعمل موظفاً في إحدى الشركات الحكومية لـ"اندبندنت عربية" تفاصيل معاناته من البناء المخالف، قائلاً "بعد رحلة عناء طويلة في البحث امتلكت شقة سكنية ضمن أحد العقارات، ونظراً إلى عدم وجود رخصة بناء للعقار، اضطررت أنا وبقية السكان إلى إدخال المرافق من مياه وكهرباء بصورة غير قانونية".

ويضيف متولي، "حاولت برفقة بقية السكان إقناع المالك باتخاذ خطوات قانونية للتصالح على المبنى، ولكنه رفض كافة المحاولات ولم تلق استغاثاتنا آذاناً مصغية منه، مما أجبرنا على السير منفردين من أجل توفيق أوضاعنا بصورة قانونية، خوفاً من وقوع أي تهديد للعقار في المستقبل ومن أجل إدخال المرافق لوحداتنا السكنية بصورة سليمة".

غابة البناء المخالف

قضى الشاب الثلاثيني الذي يعول أسرة مكونة من زوجة وثلاثة أبناء، أشهراً عدة في الدوران على مسؤولي حي عين شمس والإدارات الحكومية بعدما فوضه السكان بإتمام إجراءات التصالح لتوفيق أوضاع الوحدات السكنية بالعقار الذي يحوى 30 شقة سكنية في 10 طوابق، من بينهم 4 شقق يملكها صاحب العقار نفسه بخلاف المحال التجارية.

قام متولي بجمع مبلغ يقدر بـ92 ألف جنيه (1,881.23 دولار) من ملاك 26 شقة من سكان العقار، كما حصل على كافة الأوراق والمستندات الرسمية اللازمة والرسومات الهندسية لينوب عنهم في التوجه إلى إدارة حي عين شمس، وسدد ما يُعادل 25 في المئة من قيمة مبلغ جدية التصالح البالغة 368 ألف جنيه (7,524.94 دولار) للحصول على نموذج 3، ثم استكمال بقية قيمة التصالح للحصول على نموذج 10، علاوة على تسديد كامل مديونيات المرافق".

وفق الشاب الثلاثيني، فإن ملاك العقارات أصبحوا يتحايلون على القانون بصور وأساليب عدة للتهرب من إثبات قانونية العقار، ولا يهتمون سوى بجني المال فقط من الملاك والمستأجرين، إما بإنشاء مبنى من دون ترخيص أو تعلية طوابق بالمخالفة لشروط رخصة البناء.

وتعاني مصر منذ عقود ظاهرة البناء المخالف، وأقرت تشريعاً عام 2019 للتصالح في مخالفات البناء لكن تم إيقاف تطبيقه بسبب صعوبات في إجراءات التصالح. بعدها أقر البرلمان تعديلات على التشريع في 2023 لتيسير إجراءات التقدم وإنهاء طلبات التصالح، وتنظر الحكومة المصرية إلى تقنين أوضاع ملايين البنايات على أنه أحد الملفات المهمة والحيوية التي تقع على رأس أولوياتها لإحكام الرقابة على التعديات ومخالفات البناء التي تفاقمت منذ اندلاع أحداث الـ25 من يناير (كانون الثاني) 2011.

بحسب تقرير صادر عن وزارة التنمية المحلية بلغ إجمالي عدد المباني المخالفة في مصر خلال الفترة من 2000 وحتى 2017، 2.8 مليون مبنى من أصل نحو 13.5 مليون مبنى في مصر وفقًا لتعداد 2017، مما يعني أن نسبة المباني المخالفة تصل إلى 21 في المئة من إجمالي عدد المباني في البلاد.

حظ عاثر

معاناة الامرأة الأربعينية مريم محفوظ لا تختلف كثيراً عن متولي، تقول "قادني حظي العاثر لشراء شقة سكنية تقع في الطابق السادس في عقار يضم ثمانية طوابق وكل طابق يحوي أربع شقق سكنية في أحد الشوارع الجانبية في حي شبرا شمال القاهرة، ثم تبين لي لاحقاً أن مالك العقار لا يملك سوى ترخيص ببناء أربعة طوابق فقط لكنه قام بتعلية العقار ليصل مجموع الطوابق إلى ثمانية".

حاولت مريم، التي تتولى تربية أربعة أبناء بعد وفاة زوجها، البحث عن أية وسيلة لتوفيق أوضاعها بصورة قانونية، كما حاولت إقناع مالك العقار باتخاذ إجراءات جادة للتصالح على بقية الأدوار المخالفة ومن بينها وحدتها السكنية خشية على مصيرها ومستقبل أولادها وخوفاً من ملاحقة الجهات الأمنية ومسؤولي الحي وطردها من الشقة كونها مخالفة للقانون، لكن مالك العقار حاول طمأنتها بأنه سيقوم بتنفيذ إجراءات جدية التصالح على بقية الأدوار المخالفة في غضون فترة وجيزة، متعهداً بإدخال المرافق لوحدتها السكنية بوسائله الخاصة عبر علاقاته مع مسؤولي الحي وأعضاء مجلس النواب.

المباني العشوائية تخنق العاصمة المصرية القاهرة    (رويترز)​​​​​​​

على مدى الأسابيع القليلة الماضية، شهدت مصر سلسلة وقائع لحالات انهيار عقارات بسبب مخالفات بناء، ففي أغسطس (آب) الجاري، تسببت أعمال الإصلاحات والترميمات التي أقامها عامل محارة في شقة سكنية بأحد عقارات روض الفرج بالقاهرة في تساقط بعض الجدران المتآكلة مما أدى إلى انهيار المنزل بأكمله.

في الشهر نفسه تسببت حادثة انهيار منزل مكون من أربعة طوابق بمدينة شبين الكوم في محافظة المنوفية بسقوط ضحايا، وتبين أن المبنى المنهار صدر له قرار ترميم سابق ولم يقم المالك بتنفيذه مما استوجب صدور قرار إزالة وإخلاء للمبنى من "لجنة المنشآت الآيلة للسقوط" حمل (رقم 87) لعام 2023، ومحرر في شأنه محضر بقسم شرطة شبين الكوم بإخلاء كلي للمبنى وإزالته.

كما انهار منزل من خمسة طوابق في منطقة الساحل بالقاهرة نتيجة قيام ساكن في الطابق الأول بأعمال مخالفة من دون تصريح من الحي عبر هدم أحد الحوائط الداخلية الحاملة بغرض التوسعة مما أثر في العقار وأدى إلى انهياره.

في يوليو (تموز) الماضي، شهدت منطقة العطارين بوسط الإسكندرية، انهيار عقار قديم مكون من ثلاثة طوابق، وتبين من المعاينة صدور قرار بهدمه كلياً حمل (رقم 3) لعام 2024، واستخرج المالك ترخيصاً لهدم العقار طبقاً لقرار "لجنة المنشآت الآيلة للسقوط" ولكنه انهار قبل تنفيذ الأعمال.

وفي يناير الماضي، لقي شخصان مصرعهما إثر انهيار مبنى تحت الإنشاء في مدينة 6 أكتوبر بمحافظة الجيزة

محاضر وبلاغات

يقطن الرجل الخمسيني أحمد البنداري، برفقة أسرته المكونة من زوجة واثنين من الأبناء في شقة مخالفة بالطابق الـ12 من برج سكني يضم 14 طابقاً في شارع العشرين بمنطقة فيصل في محافظة الجيزة، وهو أحد الأحياء الشعبية المكتظة.

يحكي البنداري، الذي يعمل في أحد مكاتب المحاماة، "اشتريت شقة بمساحة 150 متراً منذ أكثر من 20 عاماً بمبلغ يقدر بـ150 ألف جنيه (3.067 دولار)، وفوجئت بأنني أقطن في طابق مخالف إذ إن رخصة بناء العقار لا تسمح سوى بطابق أرضي وتسعة أدوار فقط بينما أقيم أنا في الطابق الـ12 من العقار"، مضيفاً أنه اضطر إلى قبول الأمر الواقع نظراً إلى سعر الشقة الرخيص مقارنة بغيرها من الوحدات المحيطة في المنطقة نفسها، وكذلك تعهد مالك العقار له بإدخال المرافق بنظام الممارسة مستغلاً علاقاته بالمسؤولين والموظفين في الحي وأعضاء مجلس النواب.

غير أنه مع مرور الوقت وجد الرجل نفسه محاصراً بمحاضر وبلاغات من الجهات الأمنية واتهامات بسرقة التيار الكهربائي، ولم يجد أمامه من سبيل سوى البحث عن "طوق نجاة" لتوفيق أوضاعه بصورة قانونية للخروج من دوامة المحاضر والنزاعات القانونية وتأمين وضعه في المستقبل.

وكانت الشركة القابضة لكهرباء مصر، قررت إلغاء العمل بنظام الممارسة وتركيب عداد كودي سابق الدفع بدلاً منه بصورة إجبارية لجميع سارقي التيار الكهربائي على مستوى الجمهورية ولكن بصورة تدرجية، ومن المقرر أن تبدأ الشركة القابضة في تنفيذ القرار بنطاق شركة جنوب القاهرة لتوزيع الكهرباء نظراً إلى كونها الأعلى في نسبة الفقد بالشبكة نتيجة ضمها أكبر عدد من المشتركين.

5 ملايين مخالفة

يقول رئيس لجنة الإسكان بمجلس النواب محمد عطية الفيومي، إن قانون التصالح في مخالفات البناء تم إصداره لمواجهة الظاهرة، مؤكداً أن هناك 5 ملايين مخالفة بناء ما بين بناء من دون ترخيص أو التعدي على أملاك الدولة أو البناء على الأراضي الزراعية، موضحاً "بعض ملاك العقارات يلجؤون لتعليتها بالمخالفة لشروط رخصة البناء، وهناك من يغير نشاط الاستخدام من إداري إلى سكني أو العكس، وجميعها حالات تندرج تحت بند مخالفات البناء".

ويضيف الفيومي لـ"اندبندنت عربية" أن عدد من تقدموا للتصالح في مخالفات البناء في القانون القديم 2.8 مليون مواطن، لكن لم يتصالح منهم سوى اثنين في المئة فقط لأسباب روتينية وإجراءات معقدة، أما في القانون الجديد فهناك نحو 5 ملايين مخالفة بناء، موضحاً أن الوحدات المحلية هي الجهة المنوط بها حصر الوحدات والمباني المخالفة.

وبلغ عدد طلبات التصالح في مخالفات البناء وفق ذلك القانون 2.8 مليون طلب، منهم 1.6 مليون في الريف، و1.2 مليون في الحضر، كما بلغت عوائد المتحصلات المالية لأعمال التقنين والتصالح 20 مليار جنيه، وفق تصريحات لوزير التنمية المحلية السابق هشام آمنة أمام مجلس الشيوخ في مارس (آذار) الماضي.

ويؤكد رئيس لجنة الإسكان بمجلس النواب، أن قانون البناء الموحد رقم (119) لعام 2008 يتضمن عقوبات رادعة للمخالفين والمتجاوزين في البناء، مشيراً إلى أن ما فاقم من أزمة مخالفات البناء أن كثيراً من ملاك العقارات ينسبون ملكية رخصة العقار إلى شخص وهمي يسمى الـ"كحول" من أجل التحايل على القانون في حال عمل محضر أو صدور حكم بالحبس ليتهرب مالك العقار من المساءلة القانونية، منوهاً بأنه على رغم التشريعات والقوانين والعقوبات الرادعة فإن مخالفات البناء لا تزال مستمرة وتحاول الدولة التصدي لها بكل قوة.

وأوجب قانون البناء رقم (119) لعام 2008 عقوبات ضد جرائم الغش في أعمال البناء وما يترتب عليها تصل إلى الحبس والغرامة، ونصت المادة 104 على أن يعاقب بالحبس مدة لا تقل عن ستة أشهر وبغرامة لا تقل عن مثلي قيمة الأعمال المخالفة بحد أدنى 50 ألف جنيه (1,022 دولار) ولا تجاوز ثلاثة أمثال قيمة الأعمال المخالفة أو بإحدى هاتين العقوبتين، كل من أقام أعمالاً من دون مراعاة الأصول الفنية المقررة قانوناً في تصميم أعمال البناء أو تنفيذها أو الإشراف على التنفيذ أو في متابعته أو عدم مطابقة التنفيذ للرسومات والبيانات أو المستندات التى منح الترخيص على أساسها أو الغش في استخدام مواد البناء أو استخدام مواد غير مطابقة للمواصفات المقررة.

وتنص المادة على أنه إذا نتج من ذلك سقوط البناء كلياً أو جزئياً أو صيرورته آيلاً للسقوط كانت العقوبة الحبس مدة لا تقل عن ستة أشهر، وغرامة لا تقل عن مثلي قيمة الأعمال المخالفة ولا تزيد على ثلاثة أمثال قيمة هذه الأعمال.

ثغرات قانون البناء

يرى أستاذ الإدارة المحلية والحكومية حمدي عرفة أن قانون البناء الموحد يحوي عدداً من الثغرات التي تسمح بوجود فساد من جميع الأطراف، سواء من بعض العاملين في الإدارات الهندسية بالوحدات المحلية المختلفة أو بعض المواطنين الذين يعجزون عن الحصول على تراخيص البناء المختلفة نظراً إلى صعوبة الإجراءات، مشدداً على ضرورة أن يكون هناك تشريع جديد يسمح بحبس كل من المقاول أو المهندس الذي ينفذ أية إنشاءات مخالفة، علاوة على حبس صاحب العقار المخالف ذاته.

ويقترح عرفة وجوب تعديل قانون البناء الموحد رقم (119) لعام 2008 "البيروقراطي"، الذي يزيد من العقارات المخالفة بطريقة غير مباشرة، فضلاً عن أنه يؤدي إلى تدهور التخطيط العمراني في البلاد، إذ بلغ إجمالي المخالفات 3 ملايين و240 ألف عقار مخالف في 27 محافظة بعد اندلاع ثورة الـ25 من يناير فقط.

ويشدد عرفة على ضرورة أن يقوم جميع المحافظين الجدد والقدامى بتطهير الأحياء والمدن والمراكز والوحدات القروية من بعض الفاسدين في الإدارات الهندسية، وإلغاء ندب الحاصلين على المؤهلات المتوسطة باعتبارها مرحلة موقتة، فضلاً عن تنفيذ إستراتيجيات عدة لتطوير عمل الإدارات المحلية في 27 محافظة والمديريات التابعة لها في ما يتعلق بملف البناء، علاوة على ضرورة تعديل قانون الإدارة المحلية رقم (43) لعام 1979 لوجود مواد مشتركة بين وزارة التنمية المحلية ووزارة الإسكان تتعلق بصفة مباشرة بمشكلة العشوائيات والبناء المخالف، إضافة إلى سرعة تعديل قانون المجتمعات العمرانية رقم (58) لعام 1979 الذي له علاقة مباشرة بتقسيم المحافظات الجديد، "فلا يعقل أن يتم العمل بقانون لأكثر من 44 عاماً".

تقنين أوضاع مخالفات البناء إحدى أولويات الحكومة المصرية  (التواصل الاجتماعي)

وطالب أستاذ الإدارة المحلية بضرورة نقل جميع الإدارات الهندسية التابعة لـ184 مركزاً و92 حياً و1211 وحدة محلية قروية و214 مدينة تتبع الإدارات المحلية إلى مديريات الإسكان المنتشرة في المحافظات لأنها المختصة بذلك الأمر، إذ إن عدد المهندسين في تلك الإدارات لا يتعدى ثمانية في المئة والبقية من حملة دبلومات "تجارة وصنائع".

ويرجع حمدي سوء إدارة ملف العقارات المخالفة إلى المحافظين السابقين ومسؤولي المحليات بالمحافظات المختلفة، منوهاً إلى أن ملف تراخيص البناء تسبب في زيادة المباني المخالفة وانهيار العقارات وارتفاع الأدوار المخالفة.

وأشار إلى وجود علاقة قوية بين ملف البناء المخالف وزيادة العشوائيات، ملقياً باللوم على الغالبية العظمى من قيادات الإدارات المحلية في المحافظات بسبب عدم فهم الملف إدارياً وقانونياً وانعدام المتابعة الدقيقة والفعالة.    

وكان رئيس الوزراء المصري مصطفى مدبولي، وجه في أول اجتماع لمجلس المحافظين بعد التشكيل الحكومي الجديد في يوليو الماضي، بعدم السماح بأية مخالفة بناء جديدة، وأن يتم التعامل بكل حسم مع محاولات تبوير الأراضي، أو تشوين مواد بناء بهدف إقامة مبان مخالفة، واتخاذ إجراء رادع على الفور حيال ذلك، لافتاً إلى أهمية الاستفادة مما تصدره منظومة التغيرات المكانية من مخالفات فورية للبناء المخالف، موضحاً أن الدولة تستهدف من صدور قانون التصالح إغلاق ملف البناء المخالف، وعدم السماح مرة أخرى بتكرار هذه الظاهرة.

قنبلة موقوتة

وكيل لجنة الصناعة بمجلس النواب معتز محمود عزا السبب الرئيس في انهيار المباني إلى جانب عدم إجراء صيانة دورية للعقارات لاسيما القديمة، مشيراً إلى أن مسألة الصيانة الدورية أصبحت شرطاً رئيساً من أجل الحفاظ على سلامة العقار.

وأوضح أن العمر الافتراضي لأي عقار لا يقل عن 100 عام، ويجب إجراء صيانة دورية له ومتابعته بصورة دقيقة، على سبيل المثال في بعض المدن الساحلية مثل الإسكندرية يتم استخدام إسمنت مقاوم للكبريتات في أساسات العقارات للحفاظ عليها من التآكل.

ويشير معتز لـ"اندبندنت عربية" إلى أن الإدارات المحلية حينما تتخذ قراراً بإزالة مبنى كونه آيلاً للسقوط ومخالفاً فإنها تواجه برفض من الأهالي وسكان العقار، مما تسبب في إرجاء تنفيذ عدد من القرارات خلال الأوان الماضية، مشيراً إلى أن الأحياء لديها علم وخريطة كاملة بكافة العقارات الآيلة للسقوط.

وكشفت البيانات الرسمية لتعداد المنشآت لعام 2017 التي أعدها الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء (جهة حكومية)، أن عدد العقارات الآيلة للسقوط من دون أن يتخذ إجراء في شأنها يبلغ 97535 عقاراً موزعاً على أنحاء الجمهورية كافة، واستحوذت محافظة الشرقية على نصيب الأسد من العقارات الآيلة للسقوط بواقع 11430 عقاراً تمثل 11.7 في المئة من إجمالي هذه العقارات التي تصنف بالتعداد تحت بند "غير قابل للترميم ومطلوب هدمه"، تليها محافظة المنيا بإجمالي 10424 عقاراً، ثم سوهاج 7370 عقاراً، فالدقهلية بواقع 7095 مبنى.

ويوضح وكيل لجنة الصناعة بمجلس النواب أن مشكلة المباني المخالفة أصبحت قضية مزمنة وتشكل قنبلة موقوتة وقد بدأت حالياً في الانفجار، والحكومة المصرية حاولت مواجهة تلك المعضلة بوقف تراخيص البناء لمنع تفاقم تلك الأزمة.

وكان الرئيس المصري عبدالفتاح السيسي أعلن في يوليو 2020، عزم الدولة حل مشكلة البناء المخالف، مؤكداً أن وقف تراخيص البناء أمن قومي ومصلحة وطنية، موضحاً أن الدولة لن تتهاون مرة أخرى مع البناء غير المخطط أو المخالف، وأن اشتراطات البناء ستكون في منتهى الحزم والقوة.