بعد ارتفاعات قياسية في الأسعار هل تشهد مصر فقاعة عقارية؟

شهدت السوق العقارية المصرية جدلاً واسعاً خلال الساعات الماضية بعد توقعات تشير إلى اقتراب حدوث فقاعة عقارية في القاهرة.

الجدل بدأ بتغريدة كتبها المحلل الاقتصادي هاني توفيق على صفحته الرسمية عبر موقع التواصل الاجتماعي "فيسبوك" رجح فيها أن تشهد السوق العقارية في مصر فقاعة عقارية خلال الفترة المقبلة، قائلاً إن "دورة الفقاعة تبدأ بالمطور الذي يفتح باب الاكتتاب للمرحلة الأولى من المشروع بشيكات آجلة مسحوبة عليه لمالك الأرض، ومن ثم يبيع الوحدات السكنية بشيكات المطور من طريق البنوك ويخصم شيكات العملاء المستقبلية للحصول على نقدية يستكمل بها سداد أقساط ثمن الأرض".

وأوضح "عندما يبدأ المطور التنفيذ ترتفع كلفة البناء فيفتح باب الاكتتاب للمرحلة الثانية ليستكمل تنفيذ المرحلة الأولى، مما يقوده إلى عديد من المشكلات من بينها عملاء محبطون لعدم التسلم أو حتى البدء في تنفيذ وحداتهم على رغم صرف شيكاتهم الآجلة وأزمات مع البنوك"، مشيراً إلى أن الأزمة "تتمثل في بنوك لديها شيكات نصفها مشكوك في تحصيله، خلال وقت يلجأ فيه صاحب الأرض إلى القضاء للحصول على باقي أمواله، فيضطر المطور للبحث عن فريسة أخرى في مكان آخر".

ولفت إلى أن حائزي الوحدات يعانون أيضاً في السوق العقارية خلال الوقت الحالي، نتيجة لعدم بيع العقار بنظام الكاش بسهولة، وذلك بسبب قوة المنافسة من طريق البيع بالتقسيط على خمسة أعوام، فيصيب الإحباط الجميع بلا استثناء.

وذكر أن أسعار الوحدات بالتقسيط تتضمن فائدة تصل إلى 32 في المئة ومع تحقيق الدولة هدف الهبوط بمعدل التضخم إلى 16 في المئة، فإن ذلك يؤدي إلى تراجع أسعار العقارات إلى النصف.

وتوقع توفيق أن تشهد العقارات المبيعة خلال عام 2024 تراجعاً كبيراً في قيمتها مما سيؤدي إلى انهيار الأسعار بصورة ملحوظة خلال الأعوام المقبلة.

تباين آراء المحللين والمتخصصين

تصريحات توفيق قوبلت بنفي واسع، إذ قال المتخصص في الشأن الاقتصادي الدكتور أحمد معطي إن "السوق المصرية لن تشهد فقاعة عقارية، ولكن ستشهد مزيداً من ارتفاعات الأسعار خلال الفترة المقبلة".

وأكد أن "أسعار العقارات لم تتراجع"، مستدركاً "لكن من المرجح أن تتراجع وتيرة ارتفاع الأسعار"،. وقال "بعدما كنا نرى ارتفاعاً بمعدل 30 في المئة، فمن المتوقع أن ينخفض هذا الرقم إلى 20 في المئة"، مستدركاً "لكن على مدار عام كامل".

في الأثناء، أكد متعاملون في السوق أن استمرار الطلب على الوحدات المختلفة بأنواعها الثلاثة سواء المحدودة أو المتوسطة أو الفاخرة لا يزال قوياً، موضحين أن الطلب قد يشهد تباطؤاً في بعض المواسم لكنه يعود مجدداً لمستواه الطبيعي، مما يمنع القطاع من السقوط في الفقاعة العقارية.

ووفق بيان صحافي، قال نائب رئيس جمعية "رجال الأعمال المصريين" فتح الله فوزي "إن هناك خلطاً ما بين العرض الحقيقي للوحدات المختلفة على أرض الواقع والعرض على الورق، مما يجعل المحللين يزعمون بأن العرض يفوق الطلب، بالتالي يوجد فقاعة عقارية".

أضاف "الحقيقة أن نموذج البناء في مصر يسوق فيه المطور العقاري مشروعه في البداية على الورق، ويبيع جزءاً أو نسبة منه ثم يبدأ في التنفيذ خلال فترة ما بين ثلاثة إلى خمسة أعوام، بالتالي فإن العرض الموجود هو عرض على الورق فقط وليس حقيقياً".

ورأى فوزي أن مصر بلد شاب، إذ إن هناك من 800 إلى مليون حالة زواج سنوياً 50 في المئة منهم يسكن في سكن عائلي والـ50 في المئة المتبقية توفره الدولة والقطاع الخاص بواقع 90 في المئة من قبل الدولة و10 في المئة من قبل القطاع الخاص.

وأوضح أن القطاع الخاص يوفر وحدات فوق متوسطة وفاخرة بنحو 30 ألف وحدة سنوياً، مستبعداً مرور القطاع بالفقاعة العقارية "الطلب في تزايد ولا يزال العقار مخزناً للقيمة".

فيما أكد رئيس لجنة التشييد والبناء في جمعية رجال الأعمال المصريين محمد البستاني أن "العقار مخزن للقيمة بالنسبة إلى المصريين الذين يرغبون في حفظ مدخراتهم أما المضاربون فإن الأمر مختلف تماماً"، متسائلاً هل يوجد فائض في الوحدات العقارية المختلفة في مصر؟ قبل أن يجيب "بالطبع لا، فهناك طلب قوي مع دخول مصر كمقصد استثماري أخيراً بالنسبة إلى العرب مع المشروعات العقارية العملاقة". وقال إن أسباب الفقاعة العقارية في مصر غير قائمة وليست ملحوظة حالياً، مرجعاً ذلك لأسباب عدة وهي أن السوق لا يوجد فيه محتكرون للسلعة، بالتالي فإن سعرها الحالي هو سعر حقيقي قائم على آليات العرض والطلب.

وتابع "سعر الوحدة العقارية يتحدد على أساس مجموعة من الآليات تشمل سعر الأرض والتضخم وفائدة الاقتراض وتحدده الدولة، وكذلك مواد البناء وهي تحدد بناء على أسعار الطاقة والأجور"، موضحاً أن "التمويل العقاري والذي يعد أحد أهم أسباب الفقاعة العقارية لا تزيد نسبته على ثلاثة في المئة، إذ يمول 97 في المئة من الطلب عمليات الشراء من المدخرات وليس عبر الاقتراض الحكومي"، مشيراً إلى أن النمو السكاني في مصر لا يزال قائماً والطلب على العقار تبعاً لذلك لا يزال قائماً.

ارتفاع معدلات الطلب على المساحات المكتبية

وقبل أيام، أشار تقرير لشركة "جيه أل أل" المتخصصة في مجال الخدمات المهنية والمتخصصة في إدارة العقارات والاستثمارات إلى أنه في ظل استقرار ظروف السوق ونمو الثقة في الأعمال، فإن القاهرة تستعد إلى دخول نحو 540 ألف متر مربع من المساحات المكتبية الجديدة إلى السوق خلال النصف الثاني من العام الحالي.

ويتركز معظم تلك المساحات في العاصمة الإدارية الجديدة والقاهرة الجديدة، على رغم التأخيرات في التسليم التي قد تواجه بعض المشاريع نظراً إلى بطء حركة البناء أو صعوبات التأجير.

وخلال الربع الثاني، سلمت القاهرة نحو 15 ألف متر مربع من المساحات المكتبية مما أسهم في رفع إجمال المعروض إلى ما يزيد على مليوني متر مربع.

وبحسب التقرير، ارتفعت معدلات الطلب على المساحات المكتبية الكبيرة التي تراوح ما بين 2000 إلى 5000 متر مربع مع استمرار الطلب على المساحات عالية الجودة من الفئة "أ" في النمو، نظراً إلى محدودية المتوافر منها.

وجذبت القاهرة الجديدة التي تعرض عدداً أكبر من المساحات المكتبية عالية الجودة معظم الطلب بسبب رغبة المستأجرين الحاليين إما في التوسع أو في نقل مقراتهم إليها.

وعلى رغم ما سبق أشار التقرير إلى أن متوسط الإيجارات في عموم القاهرة انخفض اثنين في المئة، ليصل إلى 356 دولاراً للمتر المربع سنوياً.

وشهدت إيجارات المساحات المتميزة خفضاً سنوياً ستة في المئة، إلا أنها ظلت مستقرة مقارنة بالربع السابق عند 480 دولاراً للمتر المربع سنوياً.

وعن ذلك، قال رئيس مكتب "جيه أل أل" في القاهرة أيمن سامي "يعد قطاع العقارات في مصر من بين أكبر القطاعات المساهمة في الاقتصاد المصري، إذ واصل أداؤه القوي خلال الربع الثاني من هذا العام مقارنة بمختلف القطاعات".

 وأشار إلى أن قرار البنك المركزي المصري بتعويم الجنيه المصري (خفض قيمته مقابل الدولار الأميركي) أدى إلى تحقيق الاستقرار الذي طال انتظاره للسوق، مما أسهم في حدوث نقلة في الشعور العام المسيطر على الشركات، وانعكس في تسليم مساحات كبيرة لمنافذ التجزئة بالقاهرة إلى جانب الصعود غير المسبوق في أسعار البيع والإيجارات لقطاع الوحدات السكنية، وذلك على رغم التأخيرات التي شهدتها المشاريع نظراً إلى الأوضاع السائدة في السوق.