سوق الإسكان الأميركي نحو منعطف جديد بعد خفض الفائدة

قد يكون لتخفيضات أسعار الفائدة من بنك الاحتياط الفيدرالي عواقب غير مقصودة على سوق الإسكان، فعلى مدى العامين الماضيين نجح اقتصاد الولايات المتحدة في انتزاع التضخم من عدد كبير من القطاعات، باستثناء هذه السوق التي تظل مشلولة بسبب الأسعار المرتفعة والانخفاض المزمن في حجم المعروض. لكن الإجراء الذي يمكن أن يساعد في حل أزمة القدرة على تحمل كلفة المساكن في السوق الأميركية، قد يؤدي إلى تفاقم الأزمة.

في قلب لغز الإسكان يكمن الخلل في التوازن بين العرض والطلب، فعدد الأشخاص المستعدين للشراء أكبر من عدد المنازل المعروضة للبيع، وكان هذا صحيحاً حتى قبل ظهور الوباء، وهو ما تسبب في رفع الطلب إلى أعلى المستويات، وأصبحت السوق غير قابلة للاختراق تقريباً بعدما انتقلت معدلات الرهن العقاري من أدنى مستوياتها التاريخية في عام 2020 إلى أعلى مستوياتها منذ جيل في العام الماضي.

وحينما يبدأ بنك الاحتياط الفيدرالي في خفض أسعار الفائدة، فمن المفترض، من الناحية النظرية، أن هذا القرار يهز السوق، لكن الكثير يعتمد على مدى قوة تحرك البنك المركزي لخفض كلفة الاقتراض في جميع المجالات.

الملاك يفضلون البيع في ظل فائدة مرتفعة

ويرى محللون أن خفض سعر الفائدة بمقدار نصف نقطة، من شأنه أن يرسل إشارة إلى السوق بأن بنك الاحتياط الفيدرالي جاد في عكس تأثير "الحجز" الذي يجعل أصحاب المنازل الذين لديهم قروض عقارية منخفضة الفائدة يترددون في حال خفض الفائدة، فيما تفضل الشركات البيع في بيئة ذات أسعار فائدة مرتفعة.

وإذا عكس بنك الاحتياط الفيدرالي مساره بالقوة نفسها التي رفع بها أسعار الفائدة، فإن كلفة التمويل ستنخفض، مما من شأنه أن يخلق فيضاناً من مخزون المساكن القائمة ويخفف بعض الحرارة عن الأسعار.

يقول الشريك الإداري في شركة "ويستوود كابيتال" لي دانييل ألبرت "على رغم أن الأمر يبدو غير بدهي، إلا أنه في دورة ما بعد الوباء هذه سيكون بمثابة خير مطلق، كما أن خفض كلفة المساكن التي يشغلها مالكوها يؤدي أيضاً إلى إخراج الناس من سوق الإيجار، وهذا بدوره يؤدي إلى انخفاض الإيجارات وهو ما يسمى سيناريو المعتدل".

لكن التيسير الأبطأ والأكثر تدرجاً قد لا يفعل كثيراً لتحفيز المالكين، بخاصة أولئك الذين حصلوا على قروض عقارية أقل من ثلاثة في المئة خلال فترة الوباء المبكرة، على التحرك، ويصدق هذا بشكل خاص حينما تظل أسعار المساكن الأميركية عند مستوى قياسي مرتفع.

هذا جزء من مشكلة العرض، إذ لا يستطيع بنك الاحتياط الفيدرالي بناء المساكن، لكنه قادر من خلال التأثير بشكل غير مباشر في أسعار الرهن العقاري من خلال سعر الفائدة القياسي، على جعل احتمال البيع أكثر جاذبية لأصحاب المساكن.

توقعات بزيادة الطلب مع تراجع فائدة الرهن العقاري

يقول كبير الاقتصاديين في شركة "ريدفين" لي داريل فيرويذر، "إذا اتخذ بنك الاحتياط الفيدرالي منعطفاً أكثر تشاؤماً، فأعتقد أننا يمكن أن نتراجع إلى نحو ستة في المئة. وأعتقد أنه إذا انخفض معدل الفائدة إلى 5.9 في المئة، فسيكون لذلك تأثير نفسي حقيقي في سوق الإسكان. لا أعتقد أن هذا سيعيدنا للمخزون الحالي قبل الوباء، لكن يمكن أن يؤدي ذلك إلى إبعاد كثير من الناس عن السياج".

وفي الوقت نفسه يطالب مشترو المنازل المحتملون، والأشخاص الذين اشتروا منزلاً في العامين الماضيين، بأية مساعدة يمكنهم الحصول عليها. وبطبيعة الحال، فإن متوسط سعر الرهن العقاري الحالي البالغ 6.2 في المئة أفضل من ذروة العام الماضي البالغة 7.8 في المئة، وهو الفارق الذي يمكن أن يترجم إلى مئات الدولارات على دفعات شهرية.

كل هذا يقود في النهاية إلى العواقب المحتملة غير المقصودة لتصرفات بنك الاحتياط الفيدرالي هذا الأسبوع، وعلى مدى الأشهر القليلة المقبلة، ومن خلال حل جانب الطلب من المعادلة من دون إصلاح مشكلة العرض، قد ينتهي الأمر ببنك الاحتياط الفيدرالي إلى التسبب في تفاقم مشكلة القدرة على تحمل كلفة المساكن التي يهدف إلى حلها.

في تعليقه قال كبير المحللين الماليين في "بنك ريت" جريج ماكبرايد "إنها واحدة من تلك الأشياء التي يجب أن تكون حذراً فيها في ما ترغب فيه، إن مزيداً من الانخفاض في أسعار الفائدة على الرهن العقاري يمكن أن يؤدي إلى زيادة في الطلب مما يجعل شراء منزل أكثر صعوبة".

لماذا قرر "المركزي الأميركي" خفض الفائدة؟

في السياق برر رئيس الاحتياط الفيدرالي الأميركي جيروم باول قرار خفض الفائدة، وقال إن الاقتصاد في حالة جيدة وينمو بوتيرة قوية بخاصة مع انخفاض التضخم، مشيراً إلى أن معدل التضخم الرئيس سجل 2.2 في المئة خلال شهر أغسطس (آب) الماضي، وأضاف "لا ينبغي لأحد أن ينظر إلى اليوم ويعتقد أن هذه هي الوتيرة الجديدة".

وقال رئيس "المركزي الأميركي" في المؤتمر الصحافي إن مؤشر التضخم اقترب من هدف بنك الاحتياط الفيدرالي البالغ اثنين في المئة، بعدما كان عند 2.5 في المئة خلال يوليو (تموز) الماضي. ووفقاً لرئيس بنك الاحتياط الفيدرالي فإن هدف البنك الآن هو الحفاظ على استقرار التضخم مع ضمان عدم ارتفاع معدلات البطالة في الوقت نفسه، وقال "نحاول تحقيق وضع نستعيد فيه استقرار الأسعار من دون الزيادة المؤلمة في البطالة التي تأتي أحياناً مع انخفاض التضخم"، وأوضح أن المستثمرين يجب أن يأخذوا خفض سعر الفائدة بمقدار 50 نقطة أساس كعلامة على "التزامه القوي" بتحقيق هذا الهدف، مضيفاً "لقد أتى نهجنا الصبور على مدار العام الماضي بثماره، أصبح التضخم الآن أقرب كثيراً إلى هدفنا، واكتسبنا ثقة أكبر في أن التضخم يتحرك بشكل مستدام نحو اثنين في المئة".

وقال باول إن البنك المركزي ليس في عجلة من أمره لتخفيف السياسة وفقاً لتوقعاته، وتابع "لا يوجد شيء في ملخص التوقعات الاقتصادية يشير إلى أن اللجنة في عجلة من أمرها لإنجاز هذا الأمر، تتطور هذه العملية بمرور الوقت". في حين أشار إلى ما يسمى "مخطط النقاط" بأن 19 عضواً في لجنة السوق المفتوحة الفيدرالية يرون أن سعر الفائدة القياسي على الأموال الفيدرالية عند 4.4 في المئة بحلول نهاية هذا العام، وهو ما يعادل نطاقاً مستهدفاً يراوح ما بين 4.25 في المئة إلى 4.5 في المئة. ومن المقرر عقد اجتماعي بنك الاحتياط الفيدرالي المتبقيين لهذا العام في السادس والسابع من نوفمبر (تشرين الثاني)، والـ17 والـ18 من ديسمبر (كانون الأول).

وحتى عام 2025 يتوقع البنك المركزي الأميركي أن تهبط أسعار الفائدة إلى 3.4 في المئة، مما يشير إلى نقطة مئوية كاملة أخرى في التخفيضات، ومن المتوقع أن تنخفض الأسعار حتى عام 2026 إلى 2.9 في المئة مع خفض آخر بنصف نقطة. وأكد باول أن البنك المركزي الأميركي لا يفكر في وقف تدفق موازنته العمومية ويمكنه القيام بذلك وخفض أسعار الفائدة في الوقت نفسه مع بقاء الاحتياطات مستقرة، وقال إن الانكماش الأخير في الموازنة العمومية لبنك الاحتياط الفيدرالي كان إلى حد كبير من الاقتراض بين عشية وضحاها. وأضاف "أعتقد أن ما يخبرك به هذا هو أننا لا نفكر في وقف تدفق موازنته العمومية بسبب هذا على الإطلاق، نحن نعلم أن هذين الأمرين يمكن أن يحدثا جنباً إلى جنب. بمعنى ما كلاهما شكل من أشكال التطبيع، بالتالي لفترة من الوقت، يمكنك أن تنكمش الموازنة العمومية لكنك أيضاً تخفض أسعار الفائدة".