أسعار المنازل الأميركية تتجاهل خفض الفائدة بقفزة لمستويات قياسية

على رغم خفض البنك المركزي الأميركي أسعار الفائدة في أول قرار لإنهاء دورة التشديد النقدي التي بدأت قبل أربعة أعوام، تظل أزمة الإسكان الأميركية هي الأعنف أمام مرشحي انتخابات الرئاسة الأميركية.

وفق اليبانات المتاحة، ارتفعت أسعار المنازل في الولايات المتحدة إلى مستوى قياسي جديد، وهو الارتفاع المستمر للشهر الـ18 على التوالي، في ظل انخفاض الوحدات المتاحة للبيع، لكن وتيرة الزيادة كانت أبطأ من السابق.

وارتفع مؤشر "كايس شيلر" التابع لوكالة "ستاندرد أند بورز" لأسعار المنازل المعدلة موسمياً في أكبر 20 مدينة في البلاد، بنسبة 5.9 في المئة على أساس سنوي خلال يوليو (تموز) الماضي، انخفاضاً من 6.5 في المئة خلال يونيو (حزيران) الماضي ومقارنة بتوقعات بلغت نحو ستة في المئة. وارتفع المؤشر الوطني، وهو مقياس أوسع لأسعار المنازل في البلاد، بنسبة خمسة في المئة خلال يوليو الماضي على أساس سنوي، مقارنة بنحو 5.4 في المئة خلال يونيو الماضي، لكنه بلغ مستوى قياسياً هو الآخر.

قفزة مفاجئة بنسبة 20 في المئة بطلبات الرهن العقاري

في الوقت نفسه، ارتفع الطلب على إعادة تمويل قروض الرهن العقاري في الولايات المتحدة بوتيرة كبيرة خلال الأسبوع الماضي، تزامناً مع الانخفاض المستمر منذ ثمانية أسابيع في أسعار الفائدة على هذا النوع من الديون. وبحسب تقرير حديث عن جمعية مصرفيي الرهن العقاري، ارتفع عدد الطلبات المقدمة لإعادة تمويل قروض الرهن العقاري للمنازل بنسبة 20 في المئة خلال الأسبوع الماضي.

وأوضح التقرير، أن عدد الطلبات المسجلة خلال الأسبوع الماضي يعد أعلى بنسبة 175 في المئة مقارنة بالأسبوع المناظر من العام الماضي. وتزامن ذلك مع تراجع متوسط سعر الفائدة على قروض الرهن العقاري لأجل 30 عاماً إلى مستوى 6.13 في المئة من 6.15 في المئة خلال الفترة ذاتها، ليواصل الانخفاض للأسبوع الثامن على التوالي وفق ما ذكره نائب رئيس جمعية مصرفيي الرهن العقاري جويل كان.

البيانات أشارت إلى ارتفاع نسبة طلبات إعادة التمويل من إجمالي طلبات الحصول على قروض الرهن العقاري إلى 55.7 في المئة.

وذكر التقرير، أن أحد الأسباب الرئيسة لذلك هو التباطؤ الموسمي في عمليات شراء المنازل، إذ ارتفع عدد طلبات الحصول على الرهن العقاري بنسبة واحد في المئة فقط على أساس أسبوعي، وبنسبة اثنين في المئة مقارنة بالأسبوع المناظر من 2023.

وقال إن المشترين لا يزالون يعانون ارتفاع أسعار المنازل وشُح المعروض، إذ ارتفع متوسط حجم قروض الشراء أو إعادة التمويل على حد سواء خلال الفترة نفسها، مما دفع متوسط الحجم الإجمالي لقروض الرهن العقاري بنوعيها لأعلى مستوى على الإطلاق منذ بدء تتبع البيانات عند مستوى 413.1 ألف دولار.

خفض الفائدة يخلق بيئة جيدة للبنوك الأميركية

وبخلاف ما أعلنته لحل أزمة الإسكان، تخطط نائبة الرئيس الأميركي، كامالا هاريس، والمرشحة عن الحزب الديمقراطي لانتخابات الرئاسة 2024، للكشف عن مقترحات جديدة تركز على تعزيز التصنيع في الولايات المتحدة.

وقال مسؤول كبير في حملة هاريس، إن المقترحات هي جزء من جهد أوسع نطاقاً لإظهار هاريس شريكاً، وليس خصماً، لمجتمع الأعمال. وأوضح أن خطاب هاريس المرتقب سيحدد فلسفة اقتصادية "براغماتية" متجذرة في الرأسمالية والابتكار مع استيعاب قيود الحكومة، بدلاً من فلسفة "مقيدة بالأيديولوجية".

وستحاول نائبة الرئيس الأميركي إظهار انفتاحها على القطاع الخاص كوسيلة لتنمية الطبقة المتوسطة، التي كانت حتى الآن النقطة المحورية لبرنامجها الاقتصادي. فيما يأمل الديمقراطيون أن يكون الخطاب بمثابة رد مباشر على انتقادات المرشح الجمهوري والرئيس الأميركي السابق دونالد ترمب، الذي أشار إلى هاريس باعتبارها "مرشح اليسار الراديكالي" و"تهديداً للاقتصاد الأميركي".

في السياق ذاته، ذكر المدير المالي لـ"بنك أوف أميركا" أليستير بورثويك، أن "الاحتياط الفيدرالي" يبدو فائزاً في معركة التضخم بعد قرار خفض الفائدة للمرة الأولى في أكثر من أربعة أعوام. ووفق وكالة "رويترز"، قال إن فوز "الفيدرالي" بمعركة التضخم أمر مهم للاقتصاد، يبدو أنهم يفوزون بهذه المعركة.

وأضاف، "عدنا الآن إلى شيء أشبه بنمو منخفض وتضخم منخفض وهيكل أسعار معقول محتمل من شأنه خلق بيئة جيدة للبنوك الأميركية. جاء ذلك بعدما خفض الاحتياط الفيدرالي الفائدة في اجتماعه الذي عقد في وقت سابق سبتمبر (أيلول) الجاري بمقدار 50 نقطة أساس".

وأشار رئيس مجلس الاحتياط الفيدرالي جيروم باول، إلى أن الاقتصاد الأميركي في وضع جيد وينمو بوتيرة قوية والتضخم يتراجع.

ووفق بيانات حديثة، تراجعت ثقة المستهلكين الأميركيين خلال سبتمبر الجاري، مسجلة أعمق وتيرة انخفاض منذ أغسطس (آب) 2021، مع المخاوف في شأن سوق العمل والوضع المالي للأسر، سواء الحالي أو المتوقع خلال الأشهر الستة المقبلة.

وأظهر مسح مجلس المؤتمرات، انخفاض مؤشر ثقة المستهلك الأميركي في سبتمبر الجاري إلى 98.7 نقطة، من قراءة أغسطس الماضي المعدلة بالرفع عند 105.6 نقطة، ومقارنة بتوقعات السوق التي رجحت تسجيله 103.9 نقطة. وتراجع مؤشر توقعات المستهلكين قصيرة الأجل بنحو 4.6 نقطة إلى 81.7 نقطة في سبتمبر الجاري، لكن المؤشر تجاوز للشهر الثالث مستوى 80 نقطة، مما يعني استبعاد المستهلكين لحدوث ركود اقتصادي.

توقعات بانخفاض كلفة التمويل بعد تراجع الفائدة

ويرى محللون، أن خفض سعر الفائدة بمقدار نصف نقطة، من شأنه أن يرسل إشارة إلى السوق بأن بنك الاحتياط الفيدرالي جاد في عكس تأثير "الحجز" الذي يجعل أصحاب المنازل الذين لديهم قروض عقارية منخفضة الفائدة يترددون في حال خفض الفائدة، فيما تفضل الشركات البيع في بيئة ذات أسعار فائدة مرتفعة، وإذا عكس بنك الاحتياط الفيدرالي مساره بالقوة نفسها التي رفع بها أسعار الفائدة، فإن كلفة التمويل ستنخفض، ما من شأنه أن يخلق فيضاناً من مخزون المساكن القائمة ويخفف بعض الحرارة عن الأسعار.

في مذكرة بحثية حديثة، قال الشريك الإداري في شركة "ويستوود كابيتال"، لي دانييل ألبرت، "على رغم أن الأمر يبدو غير بديهي، فإنه في دورة ما بعد الوباء هذه سيكون بمثابة خير مطلق". ويؤدي خفض كلفة المساكن التي يشغلها مالكوها أيضاً إلى إخراج الناس من سوق الإيجار، وهذا بدوره يؤدي إلى انخفاض الإيجارات وهو ما يسميه ألبرت الـ"سيناريو المعتدل".

لكن التيسير الأبطأ والأكثر تدرجاً قد لا يفعل الكثير لتحفيز المالكين، وبخاصة أولئك الذين حصلوا على قروض عقارية أقل من ثلاثة في المئة خلال فترة الوباء المبكرة، على التحرك، ويصدق هذا بصورة خاصة عندما تظل أسعار المساكن الأميركية عند مستوى قياسي مرتفع، وهذا جزء من مشكلة العرض، إذ لا يستطيع بنك الاحتياط الفيدرالي بناء المساكن، لكنه قادر، من خلال التأثير بصورة غير مباشرة في أسعار الرهن العقاري من خلال سعر الفائدة القياسي، على جعل احتمال البيع أكثر جاذبية لأصحاب المساكن.

وقال كبير الاقتصاديين في شركة "ريدفين" لي داريل فيرويذر، "إذا اتخذ بنك الاحتياط الفيدرالي منعطفاً أكثر تشاؤماً، فأعتقد أننا يمكن أن نتراجع إلى حوالى ستة في المئة... وأعتقد أنه إذا انخفض معدل الفائدة إلى 5.9 في المئة، فسيكون لذلك تأثير نفسي حقيقي في سوق الإسكان... لا أعتقد أن هذا سيعيدنا إلى المخزون الحالي قبل الوباء، لكن يمكن أن يؤدي ذلك إلى إبعاد الكثير من الناس عن السياج".

وفي الوقت نفسه، يطالب مشترو المنازل المحتملون، والأشخاص الذين اشتروا منزلاً في العامين الماضيين، بأية مساعدة يمكنهم الحصول عليها. وبطبيعة الحال، فإن متوسط سعر الرهن العقاري الحالي البالغ 6.2 في المئة أفضل من ذروة العام الماضي البالغة 7.8 في المئة، وهو الفارق الذي يمكن أن يترجم إلى مئات الدولارات على دفعات شهرية.

في تعليقه، قال كبير المحللين الماليين في "بنك ريت" جريج ماكبرايد، "إنها واحدة من تلك الأشياء التي يجب أن تكون حذراً فيها... إن مزيداً من الانخفاض في أسعار الفائدة على الرهن العقاري يمكن أن يؤدي إلى زيادة في الطلب مما يجعل شراء منزل أكثر صعوبة".