هل تنجو سوق العقارات الأميركية من دورة التشديد النقدي؟

دائماً ما يكون قطاع الإسكان العالمي مؤشراً حول التوقعات المالية، خصوصاً فيما تبقى من أشهر من العام الحالي 2023، في ظل معضلتي الركود المحتمل والنمو الاقتصادي البطيء، إلا أنه في الحالة الأميركية لا يمكن القياس بشكل مطلق، فقيمة سوق العقارات الإجمالية تصل إلى نحو 45 تريليون دولار، مما يعكس كفاءة النظام المالي في البلاد وسط ارتفاع معدلات الفائدة.

في غضون ذلك، تتساءل مجلة "إيكونومست"، إذ ما كان إقدام "الاحتياطي الفيدرالي" على رفع الفائدة العقارية سيكون كافياً لتهدئة التضخم من عدمه. وأضافت المجلة الاقتصادية أنه "قبل أن يبدأ (الاحتياطي الفيدرالي) في دورة التشديد النقدي برفع الفائدة، بدأ مقرضو الرهن العقاري في فرض رسوم إضافية، بدأت بثلاثة في المئة في نهاية 2021، حتى تجاوزت سرعة الرهون العقارية الثابتة لمدة 30 عاماً حدود سبعة في المئة أكتوبر (تشرين الأول) 2022".

وتابعت أنه "مع بقاء المشترين على الهامش وسع البُناة مرة أخرى نطاق مهام التشييد الجديدة، فيما قلص البائعون الكلفة"، مشيرة إلى أنه "منذ وقت قريب ظهرت مؤشرات على حدوث انتعاش مبكر ومفاجئ إلى حد كبير، إذ قفز إجمالي مبيعات المساكن الجديدة في يناير (كانون الثاني) الماضي إلى أكثر من 10 أشهر، كما تحسنت الدراسات الاستقصائية التي تقيس غطرسة كل من بناة المنازل ومشتريها، كما أبلغت شركات العقارات في أميركا عن وجود مشترين إضافيين لممتلكاتهم الحالية".

بين التفاؤل والتشاؤم

تعود حالة التفاؤل بحسب الـ"إيكونومست" إلى أن سوق العقارات في أميركا قد وجدت أرضية تجذب المشترين للشراء، في حين قد يسمح موسم الربيع الجيد بتثبيت كلفة المنازل والبنائين لتجديد البناء، مما يعزز التقدم دون إذكاء التضخم، في حين تستند حجة التشاؤم إلى أن التفاعل بين سوق العقارات والسمات التضخمية فعال للغاية، بحيث لا يمكن تجاهله، "فإذا عاد المستفيدون إلى سوق الإسكان المقيدة بالعرض، سترتفع القيمة، وإذا رأى البنك الفيدرالي أن هذا القطاع الحساس لأسعار الفائدة مثل العقارات لا يستجيب للتغطية المالية الأكثر تشدداً، فقد يختار طريق التشديد النقدي، مما يعني رفع أسعار الفائدة".

في المقابل، يرى محللون مجموعة متنوعة من العوامل وراء الارتداد، فبعد 12 شهراً من المبيعات الإجمالية الفاترة، هناك طلب مكبوت، فالرعاة الأغنياء، الذين يدفعون بالمال، يشكلون حصة أكبر من السوق، كما يمكن للمشترين أيضاً أن يعتادوا على زيادة الرسوم، فقد لوحظ قدر كبير من الشراء، عندما انخفضت رسوم الرهن العقاري من سبعة في المئة في آخر 12 شهراً إلى ستة في المئة بيناير (كانون الثاني). 

في غضون ذلك، وضعت شركة بناء المساكن "بولتي" تسعيرة رسوم ثابتة لمدة 30 عاماً عند 4.25 في المئة على عدد قليل من ممتلكاتها شبه الجاهزة، كما قدمت "تول براذرز" وهي شركة بناء أخرى، تسعيرة رسوم ثابته عند 4.99 في المئة.

يقول المتخصص العقاري جون بيرنز، إن "الدفع المسبق بنسبة ستة في المئة من الرهن العقاري مقدماً، والحصول على رسوم مخفضة على مدى عمر الرهن، يعمل على توفير هائل للمستفيدين مثل تقسيط كلفة المنزل بنسبة 16 في المئة".

 السؤال الأبرز في هذا الأمر مدى استدامة تلك التخفيضات، إذ إن هناك نوعين من العقبات المحتملة، الأولى، عندما سيكافح مشترو المنازل لإعادة بيع ممتلكاتهم بقيمة مماثلة للمستفيدين الذين لا يستفيدون من عمليات شراء الرهن العقاري، ويعتقد بيرنز أن "المثمنين العقاريين قد يقللون من القيم المقدرة للمنازل مما قد يضغط على البائعين لخفض الكلفة، بينما العقبة الثانية هي التعارض بين عمليات الشراء مع محاولات "الفيدرالي" التضييق على مشتريات العقارات.

"الفيدرالي" وضبط سوق العقارات

على مدار 12 شهراً تحدث رئيس مجلس الاحتياطي الفيدرالي غيروم باول عن ضرورة إعادة ضبط جزئي لسوق العقارات، لكن في المقابل تدر صناديق الرهن العقاري لصالح الأسر الأميركية أرباحاً تصل إلى 30 في المئة.

على الصعيد المحلي انخفضت كلفة المنازل بنسبة أربعة في المئة منذ ذروتها في منتصف عام 2022، وبالكاد استهلكت زيادة بنسبة 45 في المئة خلال الوباء بناءً على مؤشر "أس أند بي كوريلوجيك كييس شيلير". كما يمكن إضافة عنصر آخر لمعادلة الإسكان الأميركية وهي "توافر السكن"، حيث لا يستطيع أصحاب المنازل الذين تفرض عليهم رسوم منخفضة المناورة، فهناك ببساطة 1.1 مليون عقار متاح في السوق لإعادة البيع، وهو نصف ما هو نموذجي في أواخر الثمانينيات. وفي الوقت نفسه فإن بناة المنازل أكثر حذراً مما كانوا عليه منذ 20 عاماً في الفترة التي تسبق الكارثة النقدية العالمية في عام 2007 و2008 عندما بدأ التسوق وهوس الشراء وارتفع معدل بناء المنازل، كما لاحظ البناؤون أن النمو السريع في الإسكان بطريقه إلى الزوال، وعندما هدأت السوق بعد ذلك وسعوا على الفور نطاق ممارستهم مرة أخرى، ويعد هذا أمراً رائعاً لميزانيات البناة، مما يتركهم بمراكز مالية ضخمة.

تراجع بنحو الخمس

في غضون ذلك، انخفض الاستثمار في العقارات بنحو الخمس في الـ12 شهراً الأخيرة، في ظل توقعات أن يواصل الانخفاض خلال الـ12 شهراً المقبلة، مع تراجع في عمليات البناء الجديدة، إذ يلاحظ دافال غوشي من شركة "بي سي أي" للأبحاث أن "الانخفاضات المماثلة في حجم تمويل الإسكان كانت تنذر في جميع الأوقات بحدوث ركود حتى الآن"، ويشاركه روبرت ديتز من الرابطة الوطنية لبناة المنازل هذا القلق قائلاً إنه "لم يكن لديك حقاً وقت حدث فيه انخفاض في الأسعار وانخفاض كبير في الاستثمار السكني، ولم يحدث ركود".