ما تداعيات رفع معدلات الفائدة على الرهون العقارية؟

من المتوقع أن يتأثر ملايين الأشخاص، من مقترضي الرهون العقارية والمدخرين على حد سواء، باتخاذ بنك إنجلترا قراراً برفع معدل الفائدة الأساسي بمقدار 25 نقطة أساس.

لقد كانت هذه الزيادة متوقعة منذ وقت طويل، لكن الارتفاع المفاجئ في معدل التضخم الشهر الماضي، والذي ظهر جلياً في الأرقام في مطلع الأسبوع، رسّخ هذه التوقعات.

والحال أن هذه الزيادة التي أقدم عليها أعضاء لجنة السياسة النقدية، وهي الحادية عشرة على التوالي، أوصلت معدل الفائدة الأساسي إلى 4.25 في المئة، ليبلغ أعلى مستوياته منذ أكتوبر (تشرين الأول) 2008.

وتشير التقديرات إلى أن أربعة ملايين أسرة ستكون عرضة لزيادة قيمة مبالغ إعادة التسديد الشهرية للعام الحالي.

وقد ينتاب هؤلاء المقترضين شعور بالقلق حيال انعكاسات هذه الزيادة عليهم، لا سيما تحت وطأة الأزمة المعيشية التي تسببت بارتفاع فواتير الأسر.

كما وأن المدخرين بدورهم سيتساءلون، للأسباب نفسها، حول ما إذا كان بإمكانهم زيادة حجم السيولة النقدية في حيازتهم.

وستعمد المصارف والمؤسسات المالية بمعظمها إلى رفع معدلاتها في الأيام والأسابيع التالية، هي التي غالباً ما ترفع معدلات الرهن العقاري أسرع مما ترفع معدلات الفائدة على المدخرات.

أما المقترضون بمعدل رهن عقاري ثابت فلن يتأثروا في الوقت الحاضر، بالنظر إلى أن معدلات فوائدهم لا يمكن أن تتغير قبل انتهاء المدة المحددة الثابتة لعقودهم.

وبالنسبة إلى المقترضين بمعدل رهن عقاري متغير، سيكون مفعول التغييرات فورياً، فتنعكس على دفعة معاودة سداد الرهن العقاري خلال الشهر التالي.

وشاءت العادة أن تعكس زيادة المعدلات زيادة معدل الفائدة الأساسي، لكن بعض الجهات المقرضة قد تقرر ارتفاعاً بنسبة أكبر.

وترى هيئة التداولات المصرفية "يو كاي فاينانس" UK Finance، أن نحو 750,000 مقترض بمعدل رهن عقاري متغير سيكونون عرضة لتكاليف إضافية بقيمة 182 جنيهاً استرلينياً سنوياً.

أما المقترضون بمعدل رهن عقاري متغير يتبع معدل الفائدة الأساسي ويزيد عليه بنسبة محددة، فسيكونون عرضة، هما أيضاً، لزيادة في قيمة دفعاتهم، على أن يكون مفعول هذه الزيادة فورياً.

وتفيد "يو كاي فاينانس" بأن نحو 640 ألف مقترض رهون عقارية سكنية بمعدل رهن عقاري متغير هم عرضة لتسديد 285 جنيهاً استرلينياً إضافي بالمعدل سنوياً.

وبإمكان المقترضين ومشتري العقارات المحتملين أن يعرفوا بسهولة قيمة المبالغ الإضافية المتوجبة عليهم إثر أي زيادة في معدلات الفائدة، باستعمال الحاسبات عبر الإنترنت، على غرار تلك المتوافرة على الموقع الإلكتروني الحكومي "مانيهلبر" Moneyhelper ، والموقع الإلكتروني "سيتيزنز أدفايس" Citizens’ Advice في إنجلترا واسكتلندا.

وتشير الحاسبات المذكورة إلى أن شخصاً بقي مبلغ 250 ألف جنيه استرليني من قرضه العقاري الممتد على عشرين عاماً، سيكون عرضة لارتفاع في دفعاته الشهرية من 1938 إلى 1975 جنيهاً استرلينياً، في حال قفز معدل الرهن العقاري المتغير من 7 في المئة إلى 7.25 في المئة.

يرى خبراء على الموقع الإلكتروني "مانيفاكتس" Moneyfacts أن زيادة 0.25 نقطة مئوية في المعدل المتغير القياسي الراهن، ويبلغ 7.12 في المئة، ستضيف 772 جنيهاً استرلينياً إلى إجمالي الواجب إعادة تسديدها على امتداد سنتين، بالنسبة إلى قرض بقيمة 200 ألف جنيه استرليني يمتد على 25 عاماً.

ويقول الخبراء إنه بالنسبة إلى أي مقترض بمعدل فائدة متغير، قد يكون الوقت مناسباً للانتقال إلى قرض بمعدل ثابت، لأن معدل الرهن العقاري الثابت اليوم يقف عند أكثر مستوياته تدنياً منذ ستة أشهر، في حين أن معدل الفائدة الأساسي قد يرتفع مجدداً هذه السنة.

ويفيد موقع Moneyfacts بأن معدل الرهن العقاري الثابت على سنتين يبلغ اليوم 5.32 في المئة، في حين أن معدل الرهن العقاري الثابت على خمس سنوات يبلغ 5 في المئة.

وقد أورد جوناثان غوردن، مدير الاستثمارات العقارية في شركة "آي بي غلوبل" IP Global، احتمال أن يمارس معدل الفائدة الأساسي ضغوطاً إضافية على سوق التأجير البريطانية الشديدة الارتفاع أصلاً، ما سيحث بدلات الإيجار على الارتفاع، وسط ترجيح بأن يؤجل المدخرون أي عمليات شراء.

وقال إن "ذلك سيسدد ضربة قاسية للمستأجرين ولعدد كبير من المقترضين على حد سواء".

يمنح ارتفاع معدل الفائدة الأساسي أملاً للمدخرين بتحقيق عائدات أعلى بقليل، مع أن المدخرات النقدية لا تزال تتناقص على أرض الواقع بسبب ارتفاع مستويات التضخم.

بيد أن تطبيق الزيادة لن يعتمد من جميع الجهات التي توفر خدمة الادخار، وبالتالي، يوصى المدخرون بدراسة الاحتمالات لإيجاد الحل الأنسب لهم.

ويضيف موقع Moneyfacts أن المصارف الرقمية  challenger banksوالمؤسسات المالية تقدم بعضاً من أفضل العائدات، مع أن الأسماء التجارية الكبيرة والمعروفة تقدم معدلات مكافئة سنوية بخسة بأقل من واحد في المئة.

ويوصي موقع "ماني سايفينغ إكسبرت" Moneysavingexpert المدخرين بالانتظار لبضعة أيام قبل الانتقال إلى مصرف آخر، ليروا إن كانت المعدلات الأكثر فائدة ستتحسن قبل انتقالهم إلى مصرف جديد، علماً بأن بعضاً من الجهات التي تقدم خدمات ادخار لن ترفع معدلات الفائدة على المدخرات، بما أنها سبق أن أدخلتها في حساباتها.

من المتوقع الإعلان عن معدلات الفائدة التالية في 11 مايو (أيار) المقبل.

وصرح الباحث في مجال الاقتصاد جوليان جيسوب من "معهد الشؤون الاقتصادية" Institute of Economic Affairs قائلاً: "سيعتمد رفع معدلات الفائدة مجدداً بشكل أساسي على سوق العمل وبيانات الأسعار بين الآن والاجتماع المقبل، ويكون مرهوناً أيضاً بالتحاليل الإضافية في تقرير السياسة النقدية لشهر مايو المقبل".