هل يتجه سوق العقارات التجارية في أميركا نحو الانهيار؟

في مسح للاحتياط الفيدرالي "البنك المركزي" الأميركي صدر هذا الأسبوع، أشارت معظم المصارف إلى أنها بدأت تشديد القيود على قروض الرهن العقاري غير السكني ولا تنوي تخفيف تلك القيود قريباً، في حين أصبح بعض مقدمي القروض العقارية من البنوك والمؤسسات المالية بمطالبة المقترضين ضمانات أخرى، مثل أصولهم الشخصية كضمان لقرض الرهن العقاري.

وبدأ المستثمرون والمديرون في الصناديق والمصرفيون يبدون قلقاً متزايداً من سوق العقارات الإدارية والتجارية الذي يشهد تباطؤاً شديداً مع مبان خالية وأخرى بحاجة إلى صيانة مكلفة من دون أفق لتأجيرها، كما أن هناك كمية معقولة من قروض الرهن العقاري للمباني التجارية تحين مدد تجديدها في ظل ارتفاع أسعار الفائدة بشكل كبير.

ويعاني سوق العقارات الإدارية والتجارية المقدر حجمه بنحو 5.6 تريليون دولار منذ أزمة وباء كورونا بسبب انهيار الإيجارات وتراجع الطلب بشدة على مساحات المكاتب وغيرها. لكن مشكلات القطاع تفاقمت في الآونة الأخيرة مع أزمة انهيار البنوك في الولايات المتحدة، بخاصة وأن القدر الأكبر من قروض الرهن العقاري تلك موجودة لدى المصارف الاقليمية مثل تلك التي انهارت.

ويقول الرئيس المشارك لصندوق "أبوللو غلوبال مانجمنت" سكوت كلاينمان إن "السوق لم تبدأ بعد في الانكشاف على انهيار القطاع العقاري"، مضيفاً خلال مقابلة مع صحيفة "فايننشال تايمز" أن "الأمر سيبدأ بهبوط الأسهم ثم يأتي قطاع العقارات التجارية تالياً، فقد شهدت أسعارها الوصول إلى الحد الأقصى ولم تحدث أزمة في العقارات التجارية في الولايات المتحدة منذ تسعينيات القرن الماضي".

ركود عقاري

وتقول كبيرة مديري الاستثمار في "غاغنهايم بارتنزر" آن وولش إن بعض المناطق في الولايات المتحدة ستكون أكثر تضرراً، بخاصة المراكز الحضرية الكبيرة مثل سان فرانسيسكو ونيويورك. وتضيف وولش أنه "من الواضح أننا على وشك ركود عقاري، لكن ليس في كل قطاعات السوق، وسيكون المقرضون انتقائيين جداً بالنسبة إلى قروض الرهن التي يقدمونها".

وكان المستثمر الشهير تشارلي منجر نائب رئيس أكبر صناديق الاستثمار، "بيركشاير هاثاوي" والذراع اليمين لرئيسها وارين بافيت، حذر الأسبوع الماضي من عاصفة تعتمل بشدة في سوق العقارات التجارية، وقال منجر في مقابلة مع صحيفة "فايننشال تايمز" مطلع شهر مايو (أيار) الجاري إن البنوك الأميركية "مليئة بالقروض الرديئة" في وقت بدأت أسعار العقارات في الانخفاض.

وتزامنت تصريحات تشارلي منجر مع انهيار بنك آخر في أميركا وهو بنك "فيرست ريبابليك"، مما يشير إلى استمرار أزمة البنوك التي اندلعت منتصف شهر مارس (آذار) الماضي بانهيار "بنك وادي السيليكون" وبنك "سيغنيتشر" وقبلهما بنك "سيلفر غيت".

وكانت الأزمة المالية العالمية عام 2008 بدأت أيضاً بعد هبوط أسعار العقارات في أميركا وانهيار سوق شهادات ضمان القروض العقارية التي أفلست بنوكاً كبيرة وقتها، لكن منجر استبعد أن تكون الأزمة الحالية مشابهة لأزمة عام 2008، وقال إنها "لن تكون بقدر السوء الذي كانت عليه عام 2008، لكن المشكلات تحدث للبنوك كما تحدث في أي قطاع آخر، ففي أوقات الفورة تعتاد على سلوكات سيئة، وحين تأتي أوقات الشدة تكون الخسائر كبيرة جداً".

وقصد المستثمر الشهير حيازة البنوك الإقليمية في الولايات المتحدة قدراً هائلاً من القروض العقارية التي تبدو متعثرة، "لم تعد كثير من الاستثمارات جيدة الآن، فلدينا كثير من مباني المكاتب والمباني الإدارية في وضع صعب جداً، وهناك كثير من مراكز التسوق تعاني أيضاً، وكذلك عقارات أخرى تواجه مشكلات، وهناك كثير من الاضطراب في القطاع".

وبالفعل توقفت غالبية البنوك عن إقراض المطورين العقاريين وبخاصة في قطاع العقارات التجارية، وقال منجر إن "كل بنك في البلاد الآن متشدد جداً في تقديم قروض عقارية أكثر مما كان الوضع عليه قبل ستة أشهر، ويبدو أن الجميع يعاني مشكلات كبيرة".

واتفقت وجهة نظر المستثمر المخضرم مع ما جاء في تقرير مؤسسة "موديز" للتصنيف الائتماني المصاحب لقرارها خفض التصنيف الائتماني لنحو 22 بنكاً أميركياً الشهر الماضي، كما خفضت المؤسسة توقعاتها لأداء القطاع المصرفي الأميركي كله من "قوي جداً" إلى "قوي+"، في إشارة إلى الأخطار التي لا يزال القطاع يواجهها.

ومن بين العوامل التي اعتمدتها "موديز" في خفض التصنيف الائتماني انكشاف تلك البنوك على حيازات كبيرة من العقارات التجارية، ويمثل ذلك أخطاراً هائلة في ظل ارتفاع أسعار الفائدة وزيادة معدلات البطالة وعدم توافر الإقراض الكافي لذلك القطاع العقاري.