مرت السياسات الاستثمارية في مصر ومنها تملك الأجانب للعقارات أو الأراضي بمراحل عدة متنوعة، فعلى مدار أكثر من 220 عاماً، تنقلت القاهرة بين عدة أنظمة اقتصادية واستثمارية متباينة فمع بداية فترة حكم محمد علي باشا في مصر سرعان ما تشكل نظام إقطاعي، عرف بـ"الالتزام"، ثم نظام "الوسية" مروراً بسيطرة الإقطاعيين قبل اندلاع ثورة يوليو (تموز) 1952 وتحول النظام المصري إلى النظام الاشتراكي، لكن مع التحولات الكبرى التي شهدتها البلاد انتهت الحال إلى ظهور الملكيات الخاصة المرتبطة أساساً بالرأسمالية.
حق الانتفاع
البداية عندما ساد النظام الإقطاعي بداية من حكم السلطان العثماني سليمان القانوني الذي ضم الأراضي التي لم يستطع الفلاحون المصريون ملكيتها بحجج مكتوبة، حتى تولى محمد علي باشا رأس السلطة في مصر قبل أن يستقل تماماً عن الدولة العثمانية، ويحدث تغييرات جوهرية في إدارة البلاد ونظمها السياسية والاقتصادية.
ووزع محمد علي الأراضي على صغار الفلاحين من طريق شيخ البلد أو مأمور المركز، وكان التوزيع في تلك الحقبة على أساس حق الانتفاع وليس حق الملكية، وكان يطلق على هذا النوع من الأراضي "الأثرية"، لصغر مساحتها.
وفي السنوات الأخيرة من حكمه، اضطر محمد علي إلى اتخاذ خطوات لإعادة بناء سلطته الداخلية فقام بإقطاع بعض المقربين من كبار موظفيه وبعض الأجانب أملاكاً عرفت باسم "الأبعادية"، وهي الأراضي التي كانت زائدة وغير منتفع منها في القرى.
فترة التحول
أما التحول الواضح في ملكية الأجانب للأراضي المصرية فكان في عهد الخديوي إسماعيل (خامس حكام مصر من الأسرة العلوية بداية من عام 1863 حتى 1879)، فبعد أن حول الأراضي إلى ملكيته، أعاد توزيعها على فئة قليلة من عائلته ومن كبار الموظفين.
وخلال فترة حكم الخديوي إسماعيل اندمجت مصر بصورة أكبر في السوق العالمية بفعل زيادة حجم الصادرات الزراعية، لتصبح الأراضي الزراعية بذلك مصدراً للثراء، وتدفق رأس المال الأجنبي على مصر، وجاء في شكل استثمارات بالأساس وقروض للحكومة، وأسس المستثمرون الأجانب شركات في قطاعات صناعية عدة منها صناعات السكر والقطن والغزل والنسيج والمياه، وتضاعف التدخل الأجنبي عبر القروض، إلى أن بلغ حجم الدين المصري 91 مليون جنيه استرليني، في نهاية فترة حكم إسماعيل، مما استدعى تدخل الدائنين من أجل ضمان سداد ديونهم، خصوصاً بعد تهديد مصالحهم من قبل "الثورة العرابية"، فغزا الإنجليز مصر عام 1882، وبدأت سياسة بريطانيا بتحويل مصر إلى مستعمرة زراعية، قبل أن تعيد تنظيم ملكية الأراضي، بإصدار قانون عام 1882 يقضي بإقرار الملكية الخاصة وإلغاء كل ما سبق من أشكال الملكية.
التأميم
ومع مطلع القرن الـ20، تكاثرت الشركات الأجنبية بالأساس ومعها بعض المحلية، التي امتلكت الأراضي لتنفيذ مشروعاتها الاستثمارية، مع عودة الإقطاعيين إلى المشهد العام، حتى قضت ثورة يوليو 1952، على نظام الإقطاع، ثم تأميم الشركات التجارية والصناعية التي استأثر بها الأجانب، ثم أنهت السيطرة الرأسمالية في مجالات الإنتاج الزراعي والصناعي التجارية.
ولكن مع الأشهر الأولى لحكم مجلس قيادة الثورة لم تجد مفراً من الاستعانة برؤوس الأموال الأجنبية لاعتبارات عدة، منها ألا تعتمد على الخزانة العامة وحدها في تمويل المشروعات، إذ إن مصر آنذاك بلد يعتمد على الزراعة والقوة الإنتاجية بها تنخفض عن مثيلاتها في البلاد التي تعتمد على الصناعة.
طمأنة المستثمرين
وكان أول قرارات مجلس قيادة الثورة (الضباط الأحرار الذين قاموا بالثورة وعزلوا الملك الفاروق من حكم البلاد)، إصدار القانون رقــم 156 لسنة 1953 في شأن استثمار المال الأجنبي في مشروعات التنمية الاقتصادية، الذي أقر إنشاء المجلس الدائم لتنمية الاقتصاد القومي واتباع سياسة لترغيب رؤوس الأموال الأجنبية في المساهمة بقسط في الحياة الاقتصادية المصرية وكانت أولى الخطوات التي اتخذت في هذا السبيل تعديل المادة السادسة من القانون رقم 138 لسنة 1947 الخاص ببعض الأحكام المتعلقة بشركات المساهمة، بما يكفل للأجانب الذين يوظفون رؤوس أموالهم في مصر أن تكون لهم (متى أرادوا) 51 في المئة من مجموع رأس مال الشركة بدلاً من 49 في المئة أي أن تكون لهم الغالبية في رأس المال، من ثم القدرة على توجيه أعمال الشركة الوجهة التي يرون أنها أحفظ لمالهم وأنسب لاستثماره.
أما القرار الثاني الذي أصدره مجلس قيادة الثورة، فهو إصدار القانون رقم 66 لسنة 1953 الخاص بالمناجم والمحاجر، الذي تجاوز عن شرط الجنسية المصرية في الشركات التي تقوم على استغلال البترول، وتضمنت التعديلات حفظ الحقوق المعنوية المملوكة لأجانب مقيمين في الخارج، وقد ذكرت العلامات التجارية وحق الاختراع على سبيل المثال، وأجازت التعديلات تحويل الربح الناتج من استثمار المال الأجنبي إلى الخارج بما لا يجاوز 10 في المئة من القيمة المسجل بها وبالعملة الأصلية التي ورد بها وتأسيس لجنة بوزارة التجارة والصناعة تختص باستثمار المال الأجنبي يمثل فيها وزارة المالية والاقتصاد والمجلس الدائم لتنمية الإنتاج القومي والبنك المركزي المصري.
وعلى رغم البحث الجاد من الحكومات المتعاقبة بعد ثورة يوليو 1952 حول كيفية جذب الأجانب باستثماراتهم، فإن القوانين الصادرة على مر السنوات التي ألغت بعضها بعضاً لم تكن كافية لتطمئن المستثمرين المصريين والأجانب، إذ كان هاجس عمليات التأميم الواسعة التي أعقبت ثورة يوليو، لا تزال تسيطر على المستثمرين سواء المصريون أو الأجانب.
ضمانات وحوافز استثمارية
وكانت أولى المحاولات الجادة لتحسين بيئة الاستثمار بعد مرور 19 عاماً على اندلاع ثورة يوليو، بإصدار، القانون رقم 65 لسنة 1971 ليلغي القانون رقم 51 لسنة 1966 ليزيد من طمأنينة المستثمرين الأجانب إذ شددت المادة الثانية من القانون على أن "المال المستثمر في جمهورية مصر العربية يتمتع بالضمانات المقررة بموجب أحكام هذا القانون ولا يجوز فرض الحراسة عليه ولا يجوز تأميمه أو نزع ملكيته إلا لمصلحة عامة ومقابل تعويض عادل وبناء على القوانين السارية ويراعى في تقدير التعويض وقت الاستيلاء ويتم التقويم خلال ستة أشهر بالإجراءات وفقاً للأحكام ويتم تحويل قيمة التعويض بنفس العملة أو العملات التي وردت بها لأغراض الاستثمار على دفعات سنوية لا تجاوز خمسة أعوام".
نظام الاستثمار العربي والأجنبي والمناطق الحرة
خطوة جديدة جاءت بعد عام واحد من انتهاء حرب أكتوبر (تشرين الأول) 1973 بانتصار القوات المصرية على إسرائيل، لجذب الاستثمارات الأجنبية بتأسيس أول نظام للاستثمار تحت مسمى "نظام الاستثمار العربي والأجنبي والمناطق الحرة" وفقاً للقانون رقم 43 لسنة 1974 الذي ألغى القانون السابق 65 لسنة 1971.
إلى ذلك، كانت نهاية حقبة الثمانينيات وبداية حقبة التسعينيات فترة حاسمة في تاريخ الاقتصاد والاستثمار في مصر، مع بداية تطبيق نظام الخصخصة الذي يعني صراحة انتهاء النظام الاشتراكي التي دعمته ثورة يوليو 1952 بقوة، ليبدأ النظام الرأسمالي في فرض كلمته، ومع هذا التحول الكبير صدر قانون الاستثمار رقم 230 لسنة 1989 ليلغي ما سبقه من قوانين.
قانون الاستثمار
جاء قانون الاستثمار لينص صراحة للمرة الأولى على حق الأجانب في تملك الأراضي والعقارات بعد موافقة الهيئة العامة للاستثمار التي تأسست وفقاً لقانون الاستثمار مع تمتع المشروعات أياً كانت جنسية مالكيها بالضمانات والمزايا والإعفاءات التي نص عليها القانون.
بعد ست سنوات من السماح لتملك الأجانب في مصر للأراضي والعقارات وبصورة مفاجئة جاء القانون رقم 230 لسنة 1996 ليضع شروطاً لتملك الأجانب للأراضي والعقارات في مصر، إذ اشترط أن يكون التملك لعقارين على الأكثر في جميع أنحاء الجمهورية بقصد السكُنى الخاصة له ولأسرته، كذلك ألا تزيد مساحة كل عقار على أربعة آلاف متر مربع، وأيضاً اشترط ألا يكون العقار من العقارات المعتبرة أثراً في تطبيق أحكام قانون حماية الآثار، وأخيراً اشترط القانون الجديد أنه يجب على غير المصري الذي اكتسب ملكية أرض فضاء بالتطبيق لأحكام هذا القانون أن يبدأ البناء عليها خلال مدة لا تتجاوز الخمسة أعوام التالية لشهر التصرف، فإذا انقضت هذه المدة من دون البدء في أعمال البناء زيدت مدة الحظر المبينة في المادة التالية بما يساوي مدة التأخير في البدء بالبناء، ولا يجوز لغير المصري الذي اكتسب ملكية عقار وفقاً لأحكام هذا القانون أن يتصرف فيه بأي وجه من وجوه التصرفات الناقلة للملكية قبل مضي خمسة أعوام من تاريخ اكتساب الملكية، ولكن القانون أجاز لرئيس مجلس الوزراء في الحالات التي يقدرها الإذن بالتصرف في العقار قبل مضي هذه المدة.
تملك الأجانب من دون قيود
واستمرت الشروط المقيدة لتملك الأجانب للأراضي والعقارات في مصر 27 عاماً، حتى أعلن رئيس الوزراء المصري مصطفى مدبولي في مايو (أيار) 2023 أن حكومته قررت السماح للأجانب بتملك العقارات داخل البلاد من دون التقيد بعدد محدد، لافتاً إلى أن الدولة في إطار تيسير تخصيص الأراضي للمستثمرين ستعمل على سرعة تسجيل الأراضي للمستثمر الذي لم يخالف الشروط الموجودة.
وقال رئيس الحكومة في بيان آنذاك إن "القرارات المنظمة في السابق، أفادت بأن الحد الأقصى لتملك الأجانب للعقار، بعدد اثنين في مدينتين مختلفتين"، موضحاً "لا رقم محدداً، فأي أجنبي يريد تملك عقارات داخل مصر فالعدد مفتوح وفقاً لضوابط متعلقة بسداد القيمة بالعملة الحرة، لا قيود في العدد ومن حق الأجانب تملك أي عدد من العقارات".
وبحسب بيان ميزان المدفوعات الصادر عن البنك المركزي المصري، ارتفع صافي التحويلات الواردة لشراء عقارات في مصر بمعرفة غير مقيمين لتصل إلى 970.3 مليون دولار خلال العام المالي 2021/2022 بزيادة قدرها 353.9 مليون دولار.
500 مليار دولار محفظة أصول مصر
وخلال جلسة "الثروة العقارية وسبل التطوير وزيادة مساهمة القطاع الخاص"، في المؤتمر الاقتصادي الذي عقد بالقاهرة في أكتوبر 2022، أعلن مدبولي أن حكومته أطلقت 40 مدينة جديدة خلال السنوات الأخيرة. أضافت 10 تريليونات جنيه (نحو 500 مليار دولار وقتها) من الأصول إلى محفظة الدولة المصرية.
وأكد مدبولي، وقتها، أن "مصر على أتم الاستعداد لاتخاذ كل القرارات التنظيمية التي تعمل على تيسير تملك الأجانب للوحدات، وربطها بإقامات مدتها طويلة"، مضيفاً "نحن في حاجة إلى توصيات واضحة تعمل على وضع هذه النقاط في إطار تشغيلي، للعمل عليها خلال الفترة المقبلة".
ومنذ مايو 2022 توالت القرارات الحكومية دعماً لتملك الأجانب للعقارات والأراضي في مصر، مدفوعة بالأزمة الاقتصادية العنيفة التي ألمت بالاقتصاد المصري منذ اندلاع الحرب الروسية في أوكرانيا في فبراير (شباط) 2022، بعد تراجع إيرادات السياحة وقناة السويس علاوة على قطاع الصادرات الضعيف بالأساس مع خروج أكثر من 20 مليار دولار مع انسحاب المستثمرين الأجانب في أدوات الدين المصرية بحثاً عن الأرباح في الأسواق الغربية بعد رفع مجلس الاحتياط الفيدرالي (المركزي الأميركي)، وهو مما دفع الحكومة للبحث عن العملة الصعبة وتدبيرها بجميع السبل ومنها منح الإقامة والجنسية للأجانب مقابل ودائع بالعملة الأجنبية، إضافة إلى الاستفادة من الثروة العقارية التي عملت عليها الحكومة المصرية خلال السنوات الماضية ببناء مدن جديدة، وتطوير أحياء كانت قائمة بالفعل.
الإقامة مقابل العملة الأجنبية
ففي أغسطس (آب) 2023 أصدرت الحكومة المصرية قراراً ينص على أنه يتعين على الأجانب المتقدمين للإدارة العامة للجوازات والهجرة والجنسية، للحصول على حق الإقامة للسياحة أو لغير السياحة، تقديم إيصال يفيد قيامهم بتحويل ما يعادل رسوم (الإقامة - غرامات التخلف - كلف إصدار بطاقة الإقامة) من الدولار أو ما يعادله من العملات الحرة إلى الجنيه المصري من أحد البنوك أو شركات الصرافة المعتمدة.
ووفقاً للقرار أيضاً، يجب على الأجانب المقيمين بالبلاد بصورة غير شرعية توفيق أوضاعهم وتقنين إقامتهم شريطة وجود مستضيف مصري الجنسية، وذلك خلال ثلاثة أشهر من تاريخ العمل بهذا القرار، مقابل سداد مصروفات إدارية بما يعادل ألف دولار تودع بالحساب المخصص لذلك وفقاً للقواعد والإجراءات والضوابط التي تحددها وزارة الداخلية.
ووفقاً لإحصاء أعلنته "المنظمة الدولية للهجرة" التابعة لهيئة للأمم المتحدة، أفاد بوجود تسعة ملايين مهاجر ينتمون لـ133 دولة في مصر.
منح الإقامة مقابل وديعة بالعملة الأجنبية
واستمراراً لتلك القرارات منحت الحكومة المصرية في يوليو عام 2018 الأجانب إقامة لغير السياحة بصورة موقتة لمن يمتلك عقاراً أو أكثر، وفي يوليو 2019، وافق البرلمان المصري على تعديلات على القانون تسمح للأجانب بمنح الإقامة مقابل وديعة بالعملة الأجنبية.
وتدرس الحكومة أيضاً قراراً يمنح الإقامة للأجانب مقابل الاستثمار بالعقارات لجلب عديد من الأجانب من الدول المجاورة التي تعاني اضطرابات سياسية، وسيحصل هؤلاء الأجانب على الإقامة، مما يسمح لهم بالاستثمار، من ثم ستستفيد الدولة من ارتفاع احتياطات النقد الأجنبي.
عقار بقيمة 400 ألف دولار لإقامة 5 أعوام
وحددت الحكومة الشروط والأوراق المطلوبة لإصدار ترخيص للأجانب بالإقامة في مصر لغير السياحة بقرار من وزارة الداخلية، لمن يمتلك عقاراً أو أكثر بقيمة لا تقل عن 400 ألف دولار، يمنح إقامة لمدة خمسة أعوام قابلة للتجديد، كذلك تمنح القاهرة إقامة لمدة ثلاثة أعوام قابلة للتجديد لمن يمتلك عقاراً أو أكثر بقيمة لا تقل عن 200 ألف دولار.
بالنسبة إلى الوحدات السكنية تحت الإنشاء طبقاً لقرار منح الإقامة للأجانب، فيجب سداد الحد الأدنى لمقدم الوحدة (تحت الإنشاء) 40 في المئة من ثمنها أو 100 ألف دولار، مع تقديم عقد ابتدائي بين المالك والمشتري الأجنبي مختوماً من الجهة صاحبة الولاية على الأرض بهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة وهيئة التنمية السياحية والمحافظات وغيرها، مرفق به خطاب من الجهة صاحبة الولاية.
اقرأ المزيد
يحتوي هذا القسم على المقلات ذات صلة, الموضوعة في (Related Nodes field)
ويشترط تقديم خطاب من بنك المالك يفيد بتحويل المبلغ من الخارج، بشرط أن تحدد إدارة الجوازات مدة الإقامة بحسب مبلغ التحويل، على أن يشتمل الخطابان على بيان بأن الوحدة هي قيد الإنشاء مع ذكر تاريخ التسلم بشرط ألا يتجاوز أربع سنوات مع ضرورة إعداد استمارة متضمنة (رقم العقار – العنوان – اسم المالك – الجنسية) بشرط إخطار مصلحة الجوازات والهجرة بهذا النموذج.
"لا يفرق النظام الضريبي في مصر بين المصري والعربي والأجنبي، بينما يصنف الخاضعين للضرائب بين مقيم وغير مقيم" هكذا أوضح مستشار رئيس مصلحة الضرائب المصرية سعيد فؤاد آليات الإخضاع الضريبي في مصر، مضيفاً "أن الشخص المقيم يخضع لجميع أنواع الضرائب المطبقة في مصر، بينما لا يخضع الشخص غير المقيم"، موضحاً أن "الشخص المقيم هو من مر على إقامته في مصر أكثر من 183 يوماً بينما من مر على تاريخ إقامته أقل من ذلك فهو غير مقيم".
6 أنواع
وحول أنواع الضرائب في مصر قال مستشار رئيس مصلحة الضرائب، إن "المواطن في مصر يخضع لنحو ستة أنواع من الضرائب وفقاً للنظام الضريبي المصري"، مضيفاً في تصريحات إلى "اندبندنت عربية"، أن "النظام الضريبي في مصر يفرق بين الأشخاص الطبيعيين والشخصيات الاعتبارية والشركات"، موضحاً أن "الأشخاص الطبيعيين يخضعون لستة أنواع من الضرائب المباشرة وغير المباشرة وتتم محاسبتهم وفقاً لنظام الشرائح الضريبية بعد احتساب حدود الإعفاء، أما الشخصيات الاعتبارية فتخضع لنوع واحد من الضرائب وهو ضرائب الأرباح الرأسمالية بنسبة 22.5 في المئة من صافي أرباح الشركات والشخصيات الاعتبارية".
وأشار فؤاد إلى أن "الشخص الطبيعي يخضع لستة أنواع من الضرائب يقسمها النظام الضريبي في مصر إلى ثلاثة أنواع رئيسة الأول ضرائب غير مباشرة وضرائب مباشرة وضرائب عقارية"، لافتاً إلى أن "الضرائب غير المباشرة يخضع لها المواطن بطريقة غير مباشرة وهي تنقسم إلى نوعين الأول ضرائب القيمة المضافة على السلع والخدمات التي يشتريها المواطن وفق شرائح ضريبية، بينما النوع الثاني الضرائب الجمركية للسلع المستوردة من الخارج".
الضرائب المباشرة
أما عن الضرائب المباشرة التي يدفعها المواطن فقال فؤاد إن "النظام الضريبي قسمها إلى أنواع رئيسة هي ضريبة الدخل وضريبة الأرباح على النشاط الصناعي والتجاري وضريبة كسب العمل، وأخيراً ضريبة التصرفات العقارية"، مشيراً إلى أن هذه الأنواع الأربعة تحتسب الضريبة فيها وفقاً للشرائح الضريبية.
وأشار إلى أن النظام الضريبي قسم الضرائب التي يدفعها المواطن إلى شرائح بعد خصم الإعفاءات من إجمالي الدخل وهما حد الإعفاء الضريبي، إضافة إلى حد الإعفاء الشخصي.
ضريبة الأرباح على النشاط
وحول ضريبة الأرباح على النشاطين الصناعي والتجاري، أوضح فؤاد أن "ضريبة الأرباح على النشاطين التجاري والصناعي، يخضع لها أصحاب المحلات التجارية أو الورش الصناعية أو الشركات الصغيرة والمتوسطة وأصحاب المنشآت الفردية والمستوردون والحرفيون وليس على الشخصيات الاعتبارية".
ضريبة الدخل
وأشار إلى أن النوع الثالث هو ضريبة المهن الحرة، و"المهن الحرة" مثل الدكتور والمهندس والمحامي والصحافي وغيرها من هذه المهن تخضع لضريبة المهن الحرة
ضريبة كسب العمل
أما النوع الرابع من الضرائب المباشرة فهي ضريبة كسب العمل تفرضها الدولة على المرتبات والأجور.
ضريبة التصرفات العقارية
أما النوع الخامس من الضرائب المباشرة التي يدفعها المواطن فهو ضريبة التصرف العقاري، مشيراً إلى أنه في حالة بيع مالك لشقته التمليك لمرة واحدة فيخضع لضريبة التصرفات العقارية بنسبة 2.5 في المئة من قيمة التصرف، لافتاً إلى أنه في حالة التصرف العقاري لأكثر من مرة لنفس الوحدة يخضع لضريبة الأرباح على النشاط التجاري والصناعي.
الضريبة العقارية
أما النوع السادس والأخير من أنواع الضرائب في مصر، فهو الضريبة العقارية، إذ تحصل مصلحة الضرائب العقارية التابعة لوزارة المالية، ضريبة على الوحدات السكنية التي تزيد قيمتها على مليوني جنيه، موضحاً أن "الوحدة السكنية التي يتخذها المواطن سكناً رئيساً له ولأسرته تعفى من الضريبة إذا كانت قيمتها أقل من مليوني جنيه".
هل يرث الأجنبي في مصر
"توارث الأجانب في مصر أحد المعضلات التي تتطرق إليها القانون المصري" هكذا قال نقيب المحامين السابق سامح عاشور إلى "اندبندنت عربية"، موضحاً أن المادة (6) من قانون المواريث المصري رقم (77) لسنة 1943، نصت على أنه "لا توارث بين مسلم وغير مسلم، ويتوارث غير المصريين بعضهم من بعض، واختلاف الدارين لا يمنع من الإرث بين المسلمين ولا يمنع بين غير المسلمين إلا إذا كانت شريعة الدار الأجنبية تمنع من توريث الأجنبي عنها".
وأضاف عاشور أن "المشرع المصري حصر حالة التوارث في حالتين، الحالة الأولى، إذا كان التوارث بين مصري مسلم وأجنبي مسلم، إذ أجاز المشرع المصري التوارث في هذه الحالة من دون أن يعلق ذلك على مبدأ المعاملة بالمثل"، بينما الحالة الثانية، إذا كان التوارث بين مصري غير مسلم وأجنبي غير مسلم، ففي هذه الحالة، علق المشرع المصري صحة التوارث على تحقق شرط المعاملة التشريعية بالمثل، بين القانون المصري وقانون الدولة الأجنبية التي ينتمي إليها الأجنبي"، مشيراً إلى أنه "يجب على القاضي المصري في هذه الحالة أن يرجع إلى قوانين الدولة التي ينتمي إليها الوارث الأجنبي، ليتأكد بنصوص قانونية، من أن القوانين في ذلك البلد الأجنبي لا تمنع الأجانب من الميراث لديها".
