واصلت معدلات الرهن العقاري داخل السوق الأميركية الانخفاض للأسبوع الخامس على التوالي، ووفق بيانات حديثة لـ "فريدي مايك" فقد انخفض معدل الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عاماً إلى متوسط 7.22 في المئة خلال الأسبوع المنتهي في الـ 30 من نوفمبر (تشرين الثاني) الماضي تراجعاً من 7.29 في المئة خلال الأسبوع السابق، وقبل عام كان متوسط سعر الفائدة الثابت لمدة 30 عاماً عند مستوى 6.49 في المئة.
وقال كبير الاقتصاديين في "فريدي ماك" سام خاطر إن "معنويات السوق تغيرت بصورة كبيرة خلال الشهر الماضي، مما أدى إلى استمرار انخفاض معدلات الرهن العقاري"، مضيفاً "يعد المسار الحالي لأسعار الفائدة تطوراً مشجعاً لمشتري المنازل المحتملين مع ارتفاع نشاط طلبات الشراء أخيراً إلى المستوى نفسه الذي كان عليه منتصف سبتمبر (أيلول) الماضي، عندما كانت الأسعار مماثلة لمستويات اليوم".
وأوضح خاطر أن "الارتفاع المتواضع في الطلب خلال الشهر الماضي يشير إلى أنه من المرجح أن يكون هناك مزيداً من المنافسة في السوق التي لا تزال متعطشة للمخزون".
ويعتمد متوسط سعر الرهن العقاري على طلبات الرهن العقاري التي تتلقاها "فريدي ماك" من آلاف المقرضين في جميع أنحاء البلاد، ويشمل الاستطلاع المقترضين الذين قدموا 20 في المئة ويتمتعون بائتمان ممتاز وحسب.
وقفز متوسط سعر الفائدة فوق سبعة في المئة منتصف أغسطس (آب) الماضي، واستمر في الارتفاع لمدة سبعة أسابيع متتالية ليصل إلى 7.79 في المئة نهاية أكتوبر (تشرين الأول) الماضي، لكن الانخفاضات الأخيرة يمكن أن تكون علامة على أن معدلات الرهن العقاري بلغت ذروتها خلال هذه الدورة.
السوق تترقب مصير الفائدة
ووفق البيانات المتاحة فقد انخفض التضخم بصورة ملحوظة بسبب الارتفاع التاريخي لأسعار الفائدة من قبل بنك الاحتياط الفيدرالي خلال العامين الماضيين، مما ساعد في خفض أسعار الرهن العقاري، لكن المستثمرين والمحللين يتطلعون إلى اجتماع "الفيدرالي" المقبل يومي الـ 12 والـ 13 من ديسمبر (كانون الأول) الجاري لمعرفة ما إذا كانت هناك حاجة إلى رفع أسعار الفائدة بصورة إضافية، واتجاه تحركات أسعار الرهن العقاري في المستقبل.
من جهته قال المحلل في بنك الاحتياط الفيدرالي جياي شو إنه "في الوقت الذي أعرب فيه بعض صناع السياسة في البنك الفيدرالي عن ثقة متزايدة في أن السياسة النقدية الحالية مقيدة بما فيه الكفاية لخفض التضخم إلى هدف اثنين في المئة، إلا أن المحللين في ’ريلايتور دوت كوم‘ أكدوا الضرورة المحتملة لرفع أسعار الفائدة الإضافية لتحقيق الهدف خلال إطار زمني معقول".
وأضاف شو أنه "حتى مع الرسائل المتضاربة من الفيدرالي يبدو أن كثيراً من المستثمرين يعتقدون أن البنك المركزي الأميركي قد أنهى دورة رفع أسعار الفائدة بالنظر إلى انخفاض العائد على السندات لأجل 10 أعوام إلى أقل من 4.3 في المئة للمرة الأولى منذ سبتمبر الماضي".
وتابع، "على رغم أن الفيدرالي لا يحدد أسعار الفائدة التي يدفعها المقترضون على القروض العقارية بصورة مباشرة، إلا أن تصرفاته تؤثر في قراراتهم وتتبع معدلات الرهن العقاري العائد على سندات الخزانة الأميركية لمدة 10 أعوام، والتي تتحرك على أساس الترقب في شأن تصرفات الفيدرالي وما سيفعله في نهاية المطاف، وردود فعل المستثمرين".
اقرأ المزيد
يحتوي هذا القسم على المقلات ذات صلة, الموضوعة في (Related Nodes field)
وأشار شو إلى أنه عندما ترتفع عوائد سندات الخزانة ترتفع كذلك معدلات الرهن العقاري، وعندما تنخفض فإن معدلات الرهن العقاري تميل إلى اتباعها، لافتاً إلى أن القدرة على تحمل كلف المنازل تدهورت خلال أكتوبر الماضي، مستدركاً أنه من المتوقع أن تتحسن في عام 2024، وفي الوقت الحالي يبتعد مشترو المنازل ببطء عن الهامش مع انخفاض معدلات الرهن العقاري، وقد تتحسن القدرة على تحمل الكلف قليلاً خلال العام المقبل.
وقال شو إن "الأخبار الجيدة لمشتري المنازل المحتملين هي أنه من المتوقع أن تعود القدرة على تحمل الكلف في عام 2024 وإن بوتيرة أبطأ، من خلال مزيج من انخفاض معدلات الرهن العقاري وانخفاض الأسعار الناجم عن تباطؤ التضخم وسوق الإسكان الأقل جنوناً"، مضيفاً أنه "مع التحول في اتجاه معدل الرهن العقاري من الزيادة العامة إلى الانخفاض العام، هناك احتمال ألا يشعر المستهلكون بالحاجة الملحة إلى اتخاذ قرارات متسرعة".
أزمة انخفاض المعروض من المنازل تتفاقم
ونتيجة لاتجاه أسعار الفائدة نحو الانخفاض كانت هناك زيادة طفيفة في إجمال الطلبات للأسبوع المنتهي في الـ 24 من نوفمبر الماضي، مدفوعة بزيادة بنسبة خمسة في المئة في طلبات الشراء، وفقاً لجمعية مصرفيي الرهن العقاري.
في غضون ذلك قال نائب رئيس ماجستير إدارة الأعمال ونائب كبير الاقتصاديين جويل كان إن أسعار الفائدة انخفضت بمقدار 50 نقطة أساس خلال الأسابيع الخمسة الماضية، مما ساعد في تحفيز زيادة طفيفة في طلبات الشراء، لكن النشاط الأسبوع الماضي كان لا يزال أقل بنسبة 20 في المئة تقريباً عن العام الماضي.
وأضاف، "لا تزال سوق الشراء تعاني حال الارتباك بسبب استمرار انخفاض المعروض من المنازل القائمة في السوق، وبالمثل فمن المرجح أن يكون نشاط إعادة التمويل خافتاً بعض الوقت حتى مع الانخفاض الأخير في أسعار الفائدة، إذ إن كثيراً من المقترضين يحتفظون بأسعار فائدة أقل بكثير عامي 2020 و2021".
أما بالنسبة إلى المشترين الحاليين فقد ارتفعت أقساط الرهن العقاري الشهرية النموذجية خلال أكتوبر، مما يجعل توفير المنزل تحدياً أكبر، وفقاً لدراسة منفصلة من ماجستير إدارة الأعمال.
إلى ذلك ارتفع متوسط دفع الرهن العقاري الوطني المتوقع من قبل المتقدمين للحصول على قرض لشراء منزل إلى 2199 دولاراً شهرياً من 2155 دولاراً خلال سبتمبر الماضي، وهذا يمثل زيادة بـ 9.3 في المئة عن العام الماضي، وهو ما يعادل قفزة قدرها 143 دولاراً في الدفعة الشهرية.
ومن المتوقع أن تهدأ الأسعار العام المقبل ولكن ليس بالقدر الذي يرغب فيه المشترون، ووفق توقعات "ريلايتور دوت كوم" فمن المرجح أن يصل متوسط سعر الرهن العقاري إلى 6.8 في المئة خلال العام المقبل.
وقال شو إنه من غير المتوقع أن يؤدي ذلك إلى تحسين صورة المخزون كثيراً، مضيفاً "نظراً إلى أنه من المتوقع أن تظل معدلات الرهن العقاري مرتفعة فمن المتوقع أن يظل أصحاب المنازل الحاليين الذين لديهم معدلات رهن عقاري منخفضة، مما يؤدي إلى انخفاض المخزون المعروض للبيع"، مشيراً إلى أنه "في الوقت نفسه وبما أنه من المتوقع أن تظل القدرة على تحمل الكلف مصدر قلق كبير لمشتري المنازل، فمن المتوقع أن تظل توقعات مبيعات المنازل في العام المقبل ثابتة عند مستويات أقل".
