اضطرابات أسواق المال البريطانية تهدد رفع كلفة الاقتراض العقاري

يواجه نحو 700 ألف منزل بريطاني زيادة في كلفة الرهن العقاري عند انتهاء عقود الفائدة الثابتة في 2025، إذ تهدد الاضطرابات في أسواق المال البريطانية في الأسابيع الأخيرة برفع كلفة الاقتراض.

وكان من المتوقع أن تنخفض معدلات الرهن العقاري هذا العام، مما يخفف العبء عن أصحاب المنازل، لكن بيع السندات في أسواق الدين الحكومية البريطانية أخيراً، مدفوعاً بالقلق في شأن التضخم المستمر والاقتراض العام المرتفع، قد يبقي كلفة الاقتراض مرتفعة لفترة أطول.

أدى هذا التحول أيضاً إلى ارتفاع معدلات المقايضة التي يتتبعها المقرضون من كثب لتسعير رهونهم العقارية، وارتفعت معدلات المقايضة لمدة عامين على الجنيه الاسترليني، والتي تتوقع متوسط سعر الفائدة على مدار 24 شهراً، من أقل من 4 في المئة في منتصف سبتمبر (أيلول) المقبل إلى أكثر من 4.5 في المئة.

إعادة التمويل بأسعار أعلى

وتأتي صدمة الرهن العقاري التي ستواجهها الأسر هذا العام على رأس 2.4 مليون أسرة اضطرت إلى إعادة التمويل بأسعار أعلى في عامي 2023 و2024، وفقاً لتحليل أجرته مجموعة "سافيلز العقارية".

وقال رئيس الأبحاث السكنية في "سافيلز" لوسيان كوك لصحيفة "فاينانشيال تايمز" إن "الضغط على التمويل المنزلي" بسبب ارتفاع كلفة الرهن العقاري "يؤثر في سحب الأموال من الاقتصاد".

ويثبت الغالبية العظمى من أصحاب المنازل في بريطانيا معدلات رهنهم العقاري لمدة عامين أو خمسة أعوام، مما يعني أن صدمة الزيادة الكبيرة في كلفة الاقتراض التي بدأت عام 2022، والتي زادت بعد "الموازنة المصغرة" الكارثية التي قدمتها ليز تراس أثرت في الأسر على مدار سنوات عدة.

وتعد زيادة المدفوعات الخاصة بالرهن العقاري من العوامل الرئيسة في أزمة كلفة المعيشة، وتتوقع مجموعة "سافيلز العقارية" أن تضيف أسعار الفائدة المرتفعة 1.27 مليار جنيه استرليني (1.55 مليار دولار) إلى كلفة السكن السنوية لأصحاب المنازل الذين يعيدون التمويل عام 2025.

المستثمرون أكثر قلقاً

تستند هذه التقديرات إلى التوقعات التي تشير إلى أن معدلات إعادة التمويل ستنخفض إلى 4 في المئة بحلول نهاية العام، لكن المستثمرين أصبحوا أكثر قلقاً في شأن ديون الحكومة، والتضخم المستمر، وآفاق الاقتصاد البريطاني، وهو ما أدى في الأسابيع الأخيرة إلى ارتفاع كلفة الاقتراض الحكومي ومعدلات المقايضة.

وقال الشريك المدير في "نايت فرانك فاينانس" سيمون غامون، "تحركت المقايضات بصورة كبيرة، لذا فإن ضغوط التسعير موجودة بالفعل لجميع المقرضين، وفي حال استمر الاتجاه الحالي مع بقاء المقايضات مرتفعة من المحتمل أن نرى معدلات الرهن العقاري ترتفع عبر جميع الفئات".

وحذر "بنك إنجلترا" (البنك المركزي البريطاني) الذي بدأ العام الماضي في خفض سعر الفائدة القياسي من أعلى مستوى له في 16 عاماً من أن "التأثير الكامل لارتفاع أسعار الفائدة لم يمرر تمريره بعد على جميع المقترضين".

وقال البنك المركزي في نوفمبر (تشرين الثاني) 2024 إن من المتوقع أن يشهد المالك الذي ينتهي عقده الثابت في العامين المقبلين زيادة في المدفوعات الشهرية بنسبة 22 في المئة، أو 146 جنيهاً استرلينياً (178.2 دولار).

وأضاف "بنك إنجلترا" أن نسبة الأسر التي تتأخر أو تعاني عبئاً كبيراً في المدفوعات تبقى منخفضة بالمقارنة مع المعايير التاريخية.

منزل أكثر كلفة

في حين أدت الحاجة إلى امتصاص الكلفة الأعلى إلى تأجيل عديد من مالكي المنازل للانتقال إلى منزل آخر، مع وجود عدد أقل من الأشخاص القادرين على الانتقال إلى منزل أكثر كلفة.

وقال كوك من "سافيلز"، "عندما تُتجاوز هذه المرحلة بالكامل سترى الناس يعيدون التفكير في الانتقال".

مع ذلك يجب أن يكون هناك بعض الأخبار الجيدة للمقترضين الذين يعيدون التمويل على صفقات ثابتة لمدة عامين، فقد جرى تثبيتهم عند مستوى قريب من ذروة كلفة الاقتراض الأخيرة، بالتالي سيشهدون انخفاضاً في كلفتهم الشهرية.

من بين أكثر من مليون صفقة ثابتة تنتهي في 2025، سيكون نحو 340 ألفاً منها صفقات ثابتة لمدة عامين، إذ سيوفر المقترضون المال عند إعادة التمويل، أما البقية فكانت صفقات ثابتة أطول، إذ سيكون إعادة التمويل أكثر كلفة، وفقاً لما ذكرته "سافيلز".