في 22 ولاية أميركية، تحتاج إلى دخل مكون من ستة أرقام لتتمكن من شراء منزل نموذجي، بحسب ما توصل إليه التحليل الذي أجراه "بنك بانكريت"، مشيراً إلى أن شراء منزل بأسعار معقولة في الولايات المتحدة أصبح أكثر صعوبة بالنسبة إلى العديد من الأشخاص منذ عام 2020.
ووجد التحليل، أنه في 22 ولاية وواشنطن العاصمة، يحتاج المشترون إلى دخل أسرة مكون من ستة أرقام ليتمكنوا بصورة مريحة من شراء منزل نموذجي متوسط السعر، وهذا أكثر بكثير مما كان عليه في يناير (كانون الثاني) 2020، عندما وجد تحليل سابق للبنك، أن المشترين في حاجة إلى دخل مكون من ستة أرقام في ست ولايات فقط ومقاطعة كولومبيا.
وعن ذلك قال المحلل في "بنك بانكريت" جيف أوستروفسكي إن "ارتفاع أسعار المنازل تجاوز حتى الآن نمو الأجور"، متسائلاً "لماذا ارتفعت أسعار المنازل بهذه السرعة؟"، مضيفاً "علينا إلقاء اللوم على العرض والطلب". وأشار إلى أن المعروض من المساكن كان أقل لتلبية طلب المشترين بسبب تراجع عمليات بناء المنازل، وبسبب "تأثير الانغلاق" المتمثل في ارتفاع معدلات الرهن العقاري وأسعار المنازل، لافتاً إلى أن هذه العوامل تجعل أصحاب المنازل الحاليين يترددون في البيع لأن شراء منزل جديد سيكلفهم أكثر.
دورة التشديد النقدي ترفع كلفة الرهن العقاري
بطبيعة الحال، فإن كيفية تعريف "القدرة على تحمل الكلف" يمكن أن تختلف على نطاق واسع وتتعلق بصورة خاصة بالظروف المالية للمشترين، ليس فحسب لدخلهم ولكن مدخراتهم وما إذا كانوا يحملون الكثير من الديون الأخرى أو يمتلكون عقارات أخرى.
ومن المهم أيضاً ما إذا كان لدى شخص ما يكفي من المال بعد شراء منزل لتحمل كلف صيانته إضافة إلى جميع فواتيره الأخرى.
وقدم التحليل بعض الافتراضات الحكيمة، إذ قيّم القدرة على تحمل الكلف بصورة صارمة من منظور مدفوعات الرهن العقاري (تشمل أصل الدين والفائدة والضرائب العقارية والتأمين على الممتلكات)، لكنها لم تأخذ في الاعتبار كلف الإغلاق، والتي تختلف بصورة كبيرة بناء على المقرض ونوع القرض وموقع المنزل، أيضاً لم تأخذ في الاعتبار أيضاً كلف صيانة المنزل وكلفة العناصر غير المتعلقة بالسكن.
اقرأ المزيد
يحتوي هذا القسم على المقلات ذات صلة, الموضوعة في (Related Nodes field)
على وجه التحديد، افترض التحليل أن المشترين يقومون بسداد دفعة أولى بنسبة 20 في المئة ويحصلون على رهن عقاري بسعر فائدة ثابت لمدة 30 عاماً بمتوسط سعر فائدة لمدة 52 أسبوعاً، وافترضت أن أقساط الرهن العقاري الخاصة بهم لا تتجاوز 28 في المئة من إجمالي دخلهم السنوي.
وبناء على ذلك، وبحسب حسابات "بانكريت" أنه في الولايات المتحدة، إذ يبلغ متوسط سعر المسكن الإجمالي 402343 دولاراً.
وأشار التحليل إلى أنه "يتعين على مشتري المساكن الطموحين أن يكسبوا 110841 دولاراً سنوياً حتى يتمكنوا من شراء منزل متوسط السعر"، إذ إن متوسط سعر البيع في منطقة ما هو السعر الذي يكون فيه نصف المنازل المعروضة للبيع أعلى سعراً ونصفها الآخر أقل.
بالطبع، في حين أن المتوسطات الوطنية أو متوسطات الولاية، يمكن أن تقدم نظرة واسعة النطاق على الاتجاهات في القدرة على تحمل كلف الإسكان، إلا أنها لا تخبرك كثيراً عن الحي الذي تبحث عنه، نظراً لأن قيم العقارات تدور دائماً حول الموقع نفسه، إذ تحتاج إلى الدخل الأكبر والأقل للحصول على منزل متوسط السعر.
كم يحتاج المواطن الأميركي شهرياً لشراء منزل؟
ووجد "بانكريت"، أن الأشخاص الذين يشترون على الساحل الغربي والشمال الشرقي يحتاجون إلى أعلى دخل للأسرة حتى يتمكنوا من شراء منزل نموذجي، مصنفاً الأماكن إلى خمسة أماكن في المقدمة الأولى، وهي كاليفورنيا (يلزم دخل قدره 197057 دولاراً)، وهاواي (185829 دولاراً)، ومقاطعة كولومبيا (167871 دولاراً)، وماساتشوستس (162471 دولاراً)، وولاية واشنطن (156814 دولاراً).
وبالنسبة إلى الولايات الأخرى التي تحتاج إلى دخل مكون من ستة أرقام هي أريزونا (110271 دولار)، وكولورادو (152229 دولاراً) ، وكونيتيكت (119614 دولاراً)، وفلوريدا (114771 دولاراً)، وأيداهو (114386 دولاراً)، ومين (102557 دولاراً)، وميريلاند (108257 دولاراً)، ومونتانا (131357 دولاراً)، ونيفادا (111557 دولاراً)، ونيو هامبشاير (130329 دولاراً)، ونيو جيرسي (152186 دولاراً)، ونيويورك (148286 دولاراً)، وولاية أوريغون (129129 دولاراً)، رود آيلاند (132343 دولاراً)، تكساس (100629 دولاراً)، يوتا (133886 دولاراً)، فيرمونت (114471 دولاراً)، وفيرجينيا (106971 دولاراً).
على النقيض من ذلك، تحتاج الولايات في الجنوب والغرب الأوسط إلى أدنى مستويات الدخل للحصول على منزل متوسط السعر مثل ولاية ميسيسيبي (63043 دولاراً)، وأوهايو (64071 دولاراً)، وأركنساس (64714 دولاراً)، وإنديانا (65143 دولاراً)، وكنتاكي (65186 دولاراً)، إذ ارتفعت حاجات الدخل أكثر (وأقل) منذ عام 2020.
وبغض النظر عن الدخل المكون من ستة أرقام، في بعض الأحيان يمكن رؤية مقياس كيفية تغير القدرة على تحمل كلف بمرور الوقت في مقدار الدخل الذي تحتاج إليه لشراء منزل متوسط اليوم مقارنة بالأمس.
وبالمقارنة بعام 2020، قفزت حاجات الدخل بصورة أكبر في مونتانا (بزيادة 77.7 في المئة)، ويوتا (بزيادة 70.3 في المئة)، وتينيسي (بزيادة 70.1 في المئة)، وساوث كارولينا (بزيادة 67.3 في المئة) وأريزونا (بزيادة 65.3 في المئة).
وعلق أوستروفسكي قائلاً "أصبح حزام الشمس أقل كلفة وسط تدفق مشتري المنازل الجدد إلى تلك المناطق في السنوات القليلة الماضية"، مضيفاً "هذا الاتجاه مستمر منذ عقود، وقد اشتد ولا تزال هناك بعض الصفقات التي يتعين إبرامها في حزام الصدأ والغرب الأوسط".
على سبيل المثال، وجد "بانكريت" أن الدخل اللازم لشراء منزل متوسط السعر ارتفع في الأقل في داكوتا الشمالية (بنسبة 9.2 في المئة)، وإلينوي (بزيادة 27.2 في المئة)، وكانساس (بزيادة 29.3 في المئة).
