رغم إشارات خفض الفائدة ثلاث أزمات تخنق سوق الإسكان الأميركي

أخيراً بدأت سوق الإسكان في الولايات المتحدة في الارتخاء، لكن طريق العودة سيكون وعراً، إذ شهدت السوق عاماً آخر من التقلبات حتى الآن بالنسبة إلى سوق الإسكان في الولايات المتحدة، لكن هناك ثلاث أزمات ما زالت قائمة، إذ دفعت معدلات الرهن العقاري المرتفعة وأسعار المساكن المشتعلة، وأخيراً الارتفاع القياسي بأسعار الإيجارت، مشتري المنازل المحتملين إلى الهامش.

إضافة إلى ذلك كان أصحاب المنازل مترددين في طرح ممتلكاتهم في السوق ويخاطرون باحتمال خسارة معدلات الرهن العقاري المنخفضة للغاية التي احتفظوا بها خلال الوباء.

وأدى ذلك إلى خلق العاصفة المثالية لسوق الإسكان الذي جمد إلى حد ما، لكن التوقع بأن مجلس الاحتياط الفيدرالي (البنك المركزي المصري) سيبدأ في خفض أسعار الفائدة قريباً يبث حياة جديدة فيه.

وبدأ الرهن العقاري القياسي لمدة 30 عاماً في الانخفاض في وقت سابق من هذا العام، وانخفض أخيراً إلى أدنى مستوى له منذ أكثر من عام، وفقاً لبيانات من شركة "فريدي ماك" لتمويل الرهن العقاري، ونتيجة لذلك سارع تدفق أصحاب المساكن إلى إعادة تمويل قروضهم العقارية.

ثم جاءت أخبار مشجعة أخرى خلال التصريحات الأخيرة لرئيس البنك المركزي الأميركي، بخلاف قفزة مبيعات المنازل الجديدة بأكثر من 10 في المئة خلال الشهر الماضي إلى أعلى مستوى منذ مايو (أيار) 2023، بحسب ما أفاد به مكتب الإحصاء ووزارة الإسكان والتنمية الحضرية.

علاوة على ذلك ارتفعت مبيعات المنازل القائمة أيضاً الشهر الماضي، وإن كان بنسبة أكثر تواضعاً بلغت 1.3 في المئة، وفقاً لبيانات الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. أدى ذلك إلى كسر سلسلة من انخفاض المبيعات استمرت أربعة أشهر، ولكن بالنسبة إلى عدد من الأشخاص الذين يتطلعون إلى امتلاك منزل أخيراً، يبدو سوق الإسكان قاتماً تماماً كما كان الحال عندما كان "الفيدرالي" لا يزال يرفع أسعار الفائدة في العام الماضي.

أزمة ارتفاع كلفة الإيجار تتفاقم

لكن لا تزال قضايا القدرة على تحمل الكلف قائمة، إذ ارتفعت أسعار المنازل القائمة 4.2 في المئة خلال يوليو (تموز) 2024، مقارنة بالشهر نفسه من العام الماضي، بحسب ما ذكرت رابطة الوسطاء العقاريين.

ومن أجل التأهل للحصول على منزل الأسرة الواحدة الحالي ذي السعر المتوسط، يجب أن يكون لدى المشتري المحتمل دخل أسرة يبلغ نحو 110 آلاف دولار، وفقاً لبيانات القدرة على تحمل كلف السكن الأخيرة التي نشرتها جمعية التجارة العقارية، بينما قبل ثلاث سنوات، كانت الأسر في حاجة إلى كسب نحو 59 ألف دولار للتأهل للنوع نفسه من المنزل.

وفي مذكرة بحثية حديثة، قال المحللون في "ويلز فارغو" إن "أسوأ ما في الأمر أنه من غير المرجح أن تتحسن ظروف القدرة على تحمل الكلف بصورة كبيرة"، مرجعين  ذلك إلى أن المعروض من المساكن لا يزال غير مواكب للطلب القوي.

وأوضحوا أنه "إلى جانب سوق العمل البارد وركود نمو الأجور، فإنه "سيحد على الأرجح من احتمالات التعافي الكامل لسوق الإسكان".

ومن المفترض أن يؤدي انخفاض معدلات الرهن العقاري إلى تخفيف بعض الضغوط في سوق الإسكان، ولكن قد يستغرق الأمر بعض الوقت قبل أن تنخفض بما يكفي لتوفير أية فترة راحة ذات معنى.

السؤال الآن ليس ما إذا كان "الفيدرالي" سيخفض كلف الاقتراض، بل بمدى وسرعة خفض البنك لأسعار الفائدة.

وليس من الواضح ما إذا كان متوسط سعر الرهن العقاري القياسي سينخفض إلى أقل من ستة في المئة هذا العام.

ولا يحدد "الفيدرالي" أسعار الفائدة على الرهن العقاري بصورة مباشرة، ولكن تصرفاته تؤثر فيها من خلال عائد سندات الخزانة الأميركية القياسي الآجل 10 سنوات، إذ ارتفعت في ظل دلائل على أن "الفيدرالي" قد يبقي أسعار الفائدة من دون تغيير.

وهذا يعني أن هناك حاجة إلى مزيد من البيانات أو الخطابات من محافظي البنوك المركزية التي تقترح خفض أسعار الفائدة في المستقبل من أجل جعل أسعار الرهن العقاري تتزحزح، وظل متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري ثابتاً بصورة أساسية منذ انخفاضه في وقت سابق من هذا الشهر.

كيف تتحرك السوق مع إشارات خفض الفائدة؟

من جانبه قال كبير الاقتصاديين ونائب الرئيس الأول بـ"الجمعية المصرفية للرهن العقاري" مايك فراتانتوني، "كانت المواضيع التي تناولها خطاب باول متوقعة إلى حد كبير من السوق"، متوقعاً ألا تتحرك أسعار الرهن العقاري كثيراً استجابة لذلك، موضحاً "كان المستثمرون وضعوا بالفعل في الاعتبار مساراً لخفض أسعار الفائدة"، مضيفاً "تستمر توقعاتنا نحو انخفاض معدلات الرهن العقاري إلى ما يقارب ستة في المئة خلال الأشهر الـ12 المقبلة أو نحو ذلك".

وحتى لو انخفضت أسعار الفائدة على الرهن العقاري إلى أقل من مستوى ستة في المئة، فإن ذلك لا يزال يترك الأميركيين يراهنون على أغلى المنازل في التاريخ.

أحد العوامل الحاسمة الكبيرة لأسعار المنازل هو المعروض من المنازل، الذي لا يقترب بأية حال من الأحوال من مواكبة الطلب.

ولكن كانت هناك بعض الخطوات المرحب بها في الاتجاه الصحيح، إذ بلغ إجمالي مخزون المساكن في نهاية يوليو الماضي نحو 1.33 مليون وحدة، بحسب ما تظهر بيانات رابطة الوسطاء العقاريين، وهذا أعلى 0.8 في المئة عن شهر يونيو 2024، وبزيادة 19.8 في المئة عن العام الماضي، لقد تحسن مخزون المساكن كل شهر هذا العام حتى الآن.

وأثبت النقص المزمن في المساكن المعروضة في السوق أنه التحدي الرئيس الذي يواجه سوق الإسكان في الولايات المتحدة بسبب تأثيره في الأسعار.

في غضون ذلك اقترح المرشحان الرئيسان لمنصب رئيس الولايات المتحدة سواء نائبة الرئيس الحالي جو بايدن كامالا هاريس أو الرئيس السابق دونالد ترمب حلولهما الخاصة لدعم المعروض من الإسكان.

فاقترح ترمب استخدام الأراضي الفيدرالية لمعالجة النقص في المساكن، في حين دعت هاريس إلى بناء ثلاثة ملايين وحدة سكنية جديدة.

وقال المحللون في شركة "ويلز فارغو"، إنه لا يوجد حقاً حل سحري لسوق الإسكان الذي لا يمكن تحمله في الولايات المتحدة الأميركية، وأن الحل قد يستغرق وقتاً وجهداً كبيراً من جميع أصحاب المصلحة، خصوصاً في ظل استمرار الفائدة عند أعلى مستوياتها في عقود.