هل تود العمل من فيلا بمسبح تدفئه أشعة الشمس طوال العام؟
شهدت عقارات دبي الفاخرة إقبالاً في الأشهر القليلة الماضية من مشترين يستغلون انخفاض الأسعار إلى أدنى مستوياتها خلال عشر سنوات، فضلاً عن التمويل السهل واقتصاد مفتوح على الرغم من الجائحة.
وقفزت مبيعات الفيلات الفاخرة والشقق المطلة على البحر والمنازل العائلية القائمة، لتنشط مجدداً سوقاً عقارية عانت انخفاضاً حاداً للنشاط في ذروة الوباء، سبقه تراجع على مدى خمس سنوات. لكن مع استمرار انخفاض الإيجارات وتخمة المعروض، فإن طريق التعافي سيكون طويلاً لأحد محركات الاقتصاد الرئيسة للإمارة.
اقتصاد دبي
وتضرر اقتصاد دبي المعتمد على التجارة والسياحة وعلى سمعتها الدولية كمركز إقليمي لخدمات الأعمال تضرراً شديداً من جائحة "كوفيد-19" العام الماضي بعد أن قلصت الشركات الوظائف. وغادر عديد من العاملين الأجانب الداعمين للطلب في قطاع العقارات الذي أسهم بنسبة 7.2 في المئة من الناتج المحلي الإجمالي في 2019.
غير أن نشاط السوق انتعش في الأشهر الستة الأخيرة، بعد رفع الإغلاقات وحظر التجول، حسبما يقوله سماسرة عقاريون، ما ساعد على استقرار أسعار الفيلات العائلية والعقارات الراقية على الشواطئ وحول ملاعب الغولف. ويقول السمسار العقاري ماثيو باتي، الذي تتعامل وكالته "نيست" بشكل أساسي في الفيلات الفاخرة، إن النشاط ازدهر خلال الأشهر القليلة الماضية بعد أن انتهز المواطنون والمقيمون والزوار الأجانب الفرصة للشراء. وقال "كان لدينا بعض الأصول التي تدنت أسعارها بعد إغلاق "كوفيد-19". الآن أقول إننا عدنا إلى أسعار أوائل 2020 و2019". وفي حين أعادت كثير من دول العالم فرض قيود مكافحة فيروس كورونا خلال موسم السياحة الشتوية الحالي، رحبت دبي بالزوار وبدأت الإمارات واحدة من أسرع حملات التطعيم .
وقال باتي "كان لدينا تدفق هائل من السائحين... جاء كثيرون إلى دبي... أحدث اثنين أو ثلاثة من عملائنا يتعاملون مع عقارات تزيد قيمتها على 15 مليون درهم (4.08 مليون دولار) لديهم عقارات في نيويورك ولندن ويتجهون الآن إلى دبي". لكن على الرغم من استقرار أسعار الفيلات الراقية، استمر تراجع أسعار الشقق عموماً في الإمارة في فبراير (شباط) وفقاً لمؤشر أسعار من "فاليو سترات". ولا تتوقع سابنا جاجتياني محللة الائتمان لدى "ستاندر أند بورز" أن تعود سوق العقارات في دبي إلى مستويات ما قبل الوباء حتى وقت ما من العام المقبل. وقالت "الأسعار أقل بين 40 و50 في المئة عن الذروة الأخيرة (في 2014)... لذا نعتقد أن تعافي الأسعار إلى مستويات مماثلة سيكون بطيئاً وطويلاً."
معدل الإيجارات
وأضافت أن الإيجارات في نهاية 2020 كانت أقل بين خمسة وعشرة في المئة من أدنى مستوى للسوق المسجل قبل نحو عشر سنوات. وقال كريستوفر باين، كبير الاقتصاديين في بيننسولا ريل استيت، وهي شركة استثمار وبحوث مقرها الإمارات، إنه حتى قبل الجائحة كان المنحنى الاقتصادي طويل الأجل في الإمارات بطيئاً منذ انهيار أسعار النفط في 2014 و2015. وتابع "أسعار النفط المنخفضة تؤثر أيضاً على أعداد السكان، عليك خفض التكاليف، وتسريح الناس يجعلهم يغادرون البلاد".
حمى الفيلات
وقالت لينيت عباد من مجموعة بروبرتي فايندر، وهي بوابة بحث عن العقارات، إن الأسعار المنخفضة وشروط الرهن العقاري الميسرة والرغبة في مزيد من العقارات الرحبة مع انتشار العمل من المنزل بسبب الوباء، دفعت مبيعات السوق الثانوية في دبي إلى مستويات قياسية في كل شهر منذ سبتمبر(أيلول).
تنطوي هيمنة المعاملات الثانوية على تحول أساسي في سوق دبي. وكان البيع على الخريطة هو المهيمن من قبل، لكن عديداً من المطورين أبطأوا المشاريع الجديدة أو أوقفوها العام الماضي. وقالت مصادر لوكالة "رويترز" في أبريل (نيسان) الماضي إن ذلك شمل خور دبي، وهو مشروع شقق فاخرة ذات واجهات بحرية يعود إلى إعمار العقارية ومصمم لاستيعاب 200 ألف شخص.
وبحسب المحللين، فإن استضافة دبي لمعرض إكسبو 2020 العالمي، المقرر عقده في أكتوبر (تشرين الأول) بعد تأجيله بسبب الجائحة، بالإضافة إلى سلسلة الإجراءات الأحدث لتخفيف قواعد التأشيرات طويلة الأجل والحصول على الجنسية، ستعزز معنويات السوق على المدى المتوسط والطويل. ويقولون إن تطبيع علاقات الإمارات مع إسرائيل في الآونة الأخيرة وتحسن علاقاتها مع قطر من الإيجابيات التي يمكن أن تعزز الاستثمار في دبي وسوق العقارات فيها. لكن على الرغم من التفاؤل إزاء زيادة الطلب على قطاعات معينة من السوق، فإن فائض المعروض مازال مشكلة كبيرة.
المعروض تجاوز الطلب
على مدى سنوات، تجاوز المعروض من المنازل والشقق الجديدة الطلب في سوق معظم سكانها من الأجانب. وقالت أستيكو للخدمات العقارية في تقرير "من المرجح أن يتفاقم اختلال العرض والطلب خلال 2021. سينتج هذا عن ارتفاع مستويات العرض، لا سيما على مدى 12 إلى 18 شهراً مقبلة، وتقلص الطلب بشكل متزايد ومواجهة الشركات والموظفين لمشكلات تقليص الوظائف وإعادة المسرحين في نهاية المطاف إلى أوطانهم". وثمة تفاوت في توقعات المعروض الجديد للعام 2021. وتتوقع شركة الاستشارات العقارية "نايت فرانك" "مستويات تاريخية" من المعروض الجديد هذا العام عند نحو 83 ألف وحدة سكنية في دبي، ارتفاعاً من 35 ألفاً و808 العام الماضي، بينما تتوقع "أستيكو" نحو 41 ألفا و500 هذا العام، ارتفاعا من تقديراتها البالغة حوالي 34 ألفا و50 وحدة في 2020.
مؤشرات السوق
وقالت جاجتياني "ستبدو بعض مؤشرات السوق أفضل في 2021... مثل النمو في الشراء من خلال الرهن العقاري في دبي، وما إلى ذلك... لكن هل سيؤدي ذلك إلى التعافي؟ ربما ليس في حد ذاته. نعتقد أن العامل الرئيس الذي قد يؤدي إلى التعافي هو خفض المعروض".
إمكانية البقاء
وأضر تقليص المشاريع الجديدة كثيراً بأرباح المطورين. وأعلنت إعمار، أكبر شركة تطوير عقاري مدرجة في دبي، انخفاضاً بنسبة 58 في المئة في صافي أرباحها العام الماضي، في حين مُنيت منافستها داماك العقارية بخسارة صافية قدرها 1.04 مليار درهم (283.16 مليون دولار).
اقرأ المزيد
يحتوي هذا القسم على المقلات ذات صلة, الموضوعة في (Related Nodes field)
وقالت جاجتياني "هناك ضغوط متعددة على المطورين، بشكل أساسي في ما يتعلق بإدارة السيولة والتدفقات النقدية مع التسليم في الموعد. وفضلاً عن ذلك، ربما لا تكون المبيعات المسبقة مشجعة للغاية في 2021 وستشهد في الغالب انخفاضاً في الأرباح وزيادة الاستدانة".
اجتاحت موجة من عمليات إعادة هيكلة القطاع وأفلس بعض المطورين في السنوات التي أعقبت الأزمة المالية للعام 2008.
عمليات اعادة الهيكلة
وثمة دلائل على مزيد من عمليات إعادة الهيكلة والدمج، ومنها تخطيط إعمار للاندماج مع شركتها التابعة إعمار مولز وإلغاء إدراجها، وكذلك ضم مراس القابضة المملوكة لحكومة دبي إلى دبي القابضة. ومن المرجح أن يتمكن اللاعبون الكبار ممن لهم صلات بالإمارة أو بالأسرة الحاكمة من اجتياز العاصفة من خلال الحصول على الأراضي بأسعار رخيصة وفي مواقع متميزة. وقال محمد حيدر من أرقام كابيتال "المطورون أصحاب الميزانيات القوية سيكون لديهم فرص أكبر للبقاء من أصحاب الميزانيات الصغيرة، إذ إن حصص السوق ستذهب إلى المطورين الذين يقدمون خطط سداد أكثر مرونة. من الصعب على صغار المطورين معالجة المخاوف المتعلقة بالقدرة على تحمل التكاليف."
