عودة الرهن العقاري من دون دفعة مقدمة في بريطانيا... لكن هذا غير كاف

هل يفرح المستأجرون؟ تقول "سكيبتون للخدمات المصرفية" إنها ستهب لنجدتهم مع أول رهن عقاري "نظيف" يغطي 100 في المئة من سعر المنزل لأول مرة منذ ما يبدو زمناً بعيداً.

أقول نظيف إذ إنه لا يتطلب "ضامناً" Guarantor،على عكس عدد القليل من هذه المنتجات المتاحة حالياً في السوق، هذا هو عرضه الترويجي الفريد.

خلال إطلاق البرنامج، أصدر المصرف أرقاماً تظهر أن 4.6 مليون أسرة تسكن في منازل مستأجرة بشكل مباشر من المالكين في أنحاء إنجلترا كلها، أي أكثر من ضعف العدد المسجل عام 2001.

كذلك أظهرت نتائج استطلاع أجرته المؤسسة المصرفية أن ثمانية من كل 10 مستأجرين يشعرون بأنهم "عالقون" في حلقة مفرغة، ذلك أن الفواتير المرتفعة تمنعهم من الادخار لتأمين الدفعة الأولى اللازمة لتأمين رهن عقاري.

إضافة إلى ذلك، تشير أحدث الأرقام التي نشرها الموقع العقاري الإلكتروني "زوبلا" Zoopla، إلى ارتفاع كلفة الإيجار السنوي بنسبة 11 في المئة، أو ألفاً و120 جنيهاً استرلينياً (1413 دولاراً أميركياً) خلال العام الماضي. وهذا يتجاوز بشكل كبير الزيادة في أجور القطاع الخاص (6.9 في المئة باستثناء العلاوات وفق مكتب الإحصاءات الوطنية). وكذلك تباطأت سوق الإسكان بعض الشيء لكن بأرقام متفاوتة تبعاً لكل مصدر لها. هناك مجموعة متنوعة من الاستطلاعات، وأظهرت أحدثها، الصادرة عن بنك "هاليفاكس"، أن الأسعار في أبريل (نيسان) كانت أعلى بنسبة 0.1 في المئة فقط مما كانت عليه قبل سنة، وأقل بنسبة 0.3 في المئة من الأرقام المسجلة خلال مارس (آذار).

لكن مجرد أن ارتفاع أسعار البيوت قد تباطأ فإن ذلك لا يعني أن كلفة شراء منزل انخفضت بالضرورة. فارتفاع معدلات الفائدة أدى إلى ارتفاع كلفة الرهن العقاري. وأدت ليز تراس دوراً أيضاً، على رغم انحسار تداعيات رؤيتها الاقتصادية في الآونة الأخيرة.

وكذلك دفع النقص في المعروض من البيوت المخصصة للإيجار وارتفاع أسعار الإيجارات إلى زيادة الطلب نحو الشراء كما هو متوقع. وما يسميه "سكيبتون" بـ"سجل التتبع" للرهن العقاري [معرفة قيمة الإيجار المدفوع على مدى 12 شهراً وكذلك القدرة على دفع الفواتير خلال نفس المدة وعدم امتلاك ما قيمته خمسة في المئة من قيمة العقار المراد شراؤه وذلك كله لتقييم المبلغ الذي يمكن الحصول عليه كرهن عقاري] يساعد في هذا الأمر.

وتفيد المؤسسة المصرفية بأن الرهن العقاري مصمم لمساعدة أولئك الذين يرغبون في الخروج من دوامة الإيجار، لكنهم يفتقرون إلى القدرة على الادخار لتسديد دفعة أولى من سعر المنزل الراغبين بشرائه. وكذلك أولئك الذين لا يمتلكون دعماً عائلياً بضمان عملية الشراء [كوجود دخل أكبر].

ومع ذلك، فإن للاتفاق الذي تعرضه "سكيبتون" ثمناً. فمتوسط كلفة الرهن العقاري الثابت لخمس سنوات هو 5.03 في المئة وفق مجموعة البيانات المالية "ماني فاكتس"، لكن أحدث سعر رهن عقاري من "سكيبتون" هو 5.5 في المئة.

وسيربط تقييم المؤسسة المصرفية بنفقات العميل على الإيجار. فالشخص الذي أنفق ألف جنيه استرليني شهرياً على مدار العام الماضي، وكان يدفع بانتظام، سيتمكن من الحصول على رهن عقاري بما يتناسب مع هذا الرقم كحد أقصى. [وهو مبلغ 186 ألف جنيه استرليني بناء على حسابات المصرف]

تقول شارلوت هاريسون، الرئيسة التنفيذية لتمويل المنازل في "سكيبتون": "نحن بحاجة إلى معالجة أزمة كلفة الإسكان في المملكة المتحدة لتمكين مزيد من الناس، لا سيما المستأجرين المحاصرين في دورات الإيجار، من شراء منزلهم الأول".

ومع ذلك، يظل عدد الأشخاص الذين سيساعدهم هذا الرهن العقاري بالفعل مفتوحاً لبعض النقاش. ماذا عن معالجة أزمة القدرة على تحمل الكلفة تلك؟ كان لدى خبيرة التمويل في "ماني فاكتس" راشيل سبرينغال ما يلي لتقوله "حتى لو رأينا ظهور اتفاقات أكثر ابتكاراً، ثمة نقص كبير جداً في إمدادات الإسكان ذي الكلفة التي يمكن تحملها، ويجب أن تحصل تغييرات كبيرة في السوق لتبديل هذا الوضع".

سبرينغال على حق في ذلك. فالاتفاقات، مهما كانت مبتكرة، لن تقدم أي شيء، على صعيد نقص المعروض من المنازل ذي الكلفة التي يمكن تحملها، أكثر مما قدمته التدخلات الحكومية السابقة في السوق مثل برنامج "المساعدة على الشراء". الذي ساعدت فيه الحكومة بضمان قروض تغطي 95 في المئة من سعر المنزل.

الشيء الذي سيساعد هو زيادة المعروض من العقارات الجديدة الداخلة إلى السوق. هنا، بالطبع، تصبح الأمور أكثر تعقيداً قليلاً.

صحيح أن الإسكان (والافتقار إليه) يشق طريقه دائماً إلى الأجندة السياسية، والذي كان سمة من سمات الحملات الانتخابية المحلية الأخيرة في بعض المناطق، لكن الحاجة تدعو إلى مزيد. إن بناء منازل جديدة هو المجال الذي تكون فيه الحاجة إلى حلول مبتكرة أكثر إلحاحاً.