ملخص
يمكن لأي شخص غير أميركي، بما في ذلك المقيمين الدائمين والموقتين وغير المقيمين واللاجئين وطالبي اللجوء وأولئك الذين يحصلون على مساعدات، شراء العقارات في الولايات المتحدة حيث لا توجد أي قيود قانونية تمنع شراء العقارات، كما لا توجد حدود تحيط بنوع العقار الذي يمكن شراؤه.
باعتبارها أكبر اقتصاد في العالم وأرضاً للمهاجرين، تجتذب الولايات المتحدة عشرات الآلاف من المشترين كل عام القادمين من جميع أنحاء العالم سواء كانوا يرغبون في العيش والعمل والدراسة في أميركا أو يرغبون فقط في الاستثمار بسوق نشطة ومزدهرة، لكن هؤلاء المشترين يحتاجون إلى معلومات قانونية وتجارية كافية وموثقة في ما يتعلق بالتملك والضرائب والإرث وغيرها من المعلومات قبل الإقدام على هذه الخطوة.
فما الذي يجعل الولايات المتحدة واحدة من أكبر الأسواق الجاذبة لشراء العقارات من الأجانب، وإلى أي مدى تساعد القوانين القائمة على تعزيز هذه الجاذبية؟
سوق مزدهرة
وصلت مبيعات العقارات السكنية للمشترين الأجانب في الولايات المتحدة ذروتها في 2017 حيث سجلت 153 مليار دولار، لكن هذه السوق المزدهرة تراجعت في 2021 بسبب التأثير الاقتصادي لجائحة فيروس كورونا في الولايات المتحدة والعالم، ومع ذلك عادت مبيعات العقارات للمشترين الأجانب لتسجل 53 مليار دولار في الفترة من أبريل (نيسان) 2022 وحتى مارس (آذار) 2023، وبلغ عدد المشترين 84600 شخص وبمتوسط سعر للعقار بلغ 400 ألف دولار أميركي، نصفهم في الضواحي وبخاصة في ولايات فلوريدا وتكساس وكاليفورنيا ونورث كارولينا وأريزونا، كما دفع 42 في المئة منهم كامل المبلغ نقداً، واشترى نصف الأجانب العقار كمنزل لقضاء العطلات أو للإيجار، وذلك وفقاً لدراسة أجرتها الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين الأميركيين.
ويشير الاستثمار الأجنبي في العقارات بأميركا إلى حيازة الأجانب للعقارات السكنية أو الصناعية سواء كانوا أشخاصاً أو وكالات أجنبية، حيث تعد سوق العقارات في الولايات المتحدة مصدراً أساسياً لرأس المال، إذ يمكن للتمويل الخارجي أن يقدم مزايا حيوية لسوق العقارات، ويشجع الازدهار الاقتصادي، ويخلق فرص العمل، ويعمل على تنويع السوق.
نوعان من الأجانب لشراء عقارات
يشير مصطلح المشتري الأجنبي إلى نوعين، الأول يتعلق بالأجانب غير المقيمين ممن لديهم إقامة دائمة خارج الولايات المتحدة، أما الثاني فيتعلق بالأجانب المقيمين فيها، الذين هاجروا حديثاً إلى أميركا أو حاملي تأشيرات غير المهاجرين الذين يقيمون لأكثر من ستة أشهر في الولايات المتحدة لأسباب مهنية أو تعليمية أو لأسباب أخرى، ولهذا يصبح من الواضح أنه لا يتعين لشراء منزل أن تكون مقيماً في البلاد.
ومع ذلك، ليس كل شيء سلساً، إذ يتعين على مشتري المنازل من غير الأميركيين التعامل مع متطلبات معقدة للرهن العقاري، التي تحدد مؤهلاتهم المالية، كما يجب عليهم الامتثال إلى القوانين الضريبية كأصحاب منازل.
ما العقار الذي يمكن لغير المقيم شراؤه؟
يمكن لأي مواطن غير أميركي، بمن في ذلك المقيمين الدائمين والموقتين وغير المقيمين واللاجئين وطالبي اللجوء وأولئك الذين يحصلون على مساعدات، شراء العقارات في أميركا حيث لا توجد أي قيود قانونية تمنع شراء العقارات من قبل الأفراد الذين يندرجون ضمن أي من هذه الفئات بحسب سماسرة العقارات لدى شركة "ريماكس" جين هورنر، ولا توجد حدود تحيط بنوع العقار الذي يمكن شراؤه، إذ يمكن للمواطن غير الأميركي شراء منزل لأسرة واحدة، أو شقة أو منزل مستقل أو مبنى مزدوج أو حتى أرض للبناء عليها.
ما المستندات التي يحتاج إليها غير المقيم لشراء منزل؟
في حين يمكن للأجانب شراء العقارات بحرية، إلا أنه يطلب من المشترين غير الأميركيين عادة تقديم وثائق إضافية لإكمال شراء منزل في الولايات المتحدة، مقارنة بالمواطنين الأميركيين، وتختلف المتطلبات اعتماداً على ما إذا كان سيتم شراء المنزل نقداً أو من خلال رهن عقاري، وكذلك استناداً إلى حالة الإقامة المحددة للمشتري، وفقاً لمدير مجموعة "ميشيلز للاستثمار العقاري" تشيس ميشيلز الذي حدد المتطلبات الأساسية للمشترين من غير مواطني الولايات المتحدة في جواز سفر أجنبي أو تأشيرة أميركية أو رخصة قيادة، ورقم الضمان الاجتماعي أو رقم تعريف دافع الضرائب للأشخاص، والبيانات المالية من البنك الأجنبي لمقدم الطلب، وتقديم دليل على الأصول المالية أو الدخل مثل كشوف الحسابات البنكية، فضلاً عن الإقرارات الضريبية التي يفضل أن تكون أميركية إن وجدت.
وتلفت هورنر الانتباه إلى أن المشتريات النقدية ستتطلب إثبات الهوية وإبلاغ الحكومة الفيدرالية بالشراء، أما إذا تم استخدام المشتري الأجنبي شركات رهن عقاري للحصول على قرض، فسيطلب منه أكبر قدر من الوثائق التي يشعرون أنها ضرورية لتعزيز طلب الرهن العقاري.
كيف يمكن لغير المقيم تمويل منزل؟
يفضل مقرضو الرهن العقاري التعامل مع الأجانب الذين يعيشون حالياً في الولايات المتحدة، والذين يتم تصنيفهم مقيمين دائمين أو غير دائمين (الأفراد الذين لديهم البطاقة الخضراء "غرين كارد" ورقم ضمان اجتماعي هم مقيمون دائمون، في حين يعتبر الذين لديهم رقم ضمان اجتماعي، ولكن الذين ليس لديهم البطاقة الخضراء، مقيمون غير دائمين)، والأساس المنطقي وراء ذلك أنه ينظر إلى المتقدمين بطلب التمويل المقيمين داخل أميركا على أنهم أقل خطورة، بخاصة في حالات التخلف عن سداد القرض.
وتؤثر حالة الإقامة على نوع الرهن العقاري المحدد الذي يمكن استخدامه، حيث إن هناك فئتان رئيسيتان لإقراض غير المواطنين الأميركيين، كما يقول مسؤول القروض في شركة "غيلد" للرهن العقاري مايكل كانتويل، الفئة الأولى هي تصنيف "مواطن أجنبي" والآخر هو "الأفراد الذين يعيشون حالياً في الولايات المتحدة ولم يحصلوا بعد على الجنسية الأميركية.
وفي حين يمكن لهاتين الفئتين عادة التأهل للحصول على قرض عقاري تقليدي، إضافة إلى القروض المدعومة من إدارة الإسكان الفيدرالية الحكومية، إلا أن المقيمين غير الدائمين سيحتاجون إلى استخدام المنزل كمسكن رئيس لهم من أجل الحصول على الموافقة على الرهن العقاري، وبالنسبة إلى المتقدمين الذين يعيشون في الخارج، فيمكنهم شراء العقارات باستخدام ما يعرف بالقرض الوطني الأجنبي أو قرض الرهن العقاري الوطني الأجنبي وهي قروض مصممة للذين يعيشون خارج البلاد ويسعون إما إلى الشراء أو إعادة التمويل.
وبصورة عامة، يجب أن يكون غير المقيمين الذين يعيشون بالخارج مستعدين للتعامل مع التعقيدات الإضافية حول متطلبات التوثيق التي تحدد هويتهم ودخلهم وأصولهم للحصول على أنواع معينة من القروض أو الرهون العقارية التي لا تدعمها سوق الرهن العقارية الأساسية، لكن من المؤكد أن الطريق إلى ملكية المنازل في الولايات المتحدة ليس مسدوداً.
ما حجم الضرائب العقارية للأجانب؟
تنطبق القواعد الضريبية للأميركيين أيضاً على العقارات المملوكة للأجانب، وعلى سبيل المثال، إذا قام أجنبي بتأجير عقار اشتراه في الولايات المتحدة لتوليد دخل مالي، ينبغي عليه الإبلاغ عن هذا الدخل ويجب دفع الضرائب في كل من الولايات المتحدة وفي الموطن الأصلي لمالك العقار، وفقاً لما يقول المحامي العقاري لدى شركة "ريماكس تاون أند كاونتي" بروس أليون، إضافة إلى ذلك، يتحمل المواطنون غير الأميركيين مسؤولية دفع الضرائب العقارية المحلية في ولايتهم، وعند بيع عقار في الولايات المتحدة كمواطن أجنبي، سيتم تطبيق ضريبة أرباح رأس المال أيضاً.
ومن المهم ملاحظة أن شراء العقارات في الولايات المتحدة لا يمنح الإقامة أو وضع الهجرة، كما يجب على مالكي العقارات الأجانب أن يكونوا على دراية بالتزاماتهم الضريبية، بما في ذلك الضرائب العقارية وضرائب أرباح رأس المال المحتملة عند بيع العقار، وقد يتم تطبيق متطلبات قانون الاستثمار الأجنبي في ضريبة الأملاك العقارية، التي تتضمن حجب جزء من عائدات البيع كدفعة مسبقة تجاه أي التزام محتمل لضريبة الأرباح الرأسمالية.
وكان الكونغرس الأميركي أصدر قانون الاستثمار الأجنبي في ضريبة الأملاك العقارية لعام 1980 لفرض ضريبة على الأشخاص الأجانب عندما يبيعون أو يتلقون دخلاً من مصلحة عقارية أميركية، وبصورة عامة، يخضع الدخل من العقارات الموجودة في الولايات المتحدة والمملوكة لأجنبي غير مقيم للضريبة بنسبة 30 في المئة إذا لم يكن مرتبطاً بشكل فعال بالتجارة أو الأعمال التجارية في الولايات المتحدة، لكن هذا المعدل قد يكون أقل إذا كان بلد إقامة المالك الأجنبي لديه معاهدة ضريبية مع الولايات المتحدة.
وإذا اختار المالك الأجنبي الارتباط بالأعمال التجارية في الولايات المتحدة، فيمكنه حينذاك المطالبة بخصومات في دخل الممتلكات العقارية، من ثم يكون صافي الدخل فقط خاضعاً للضريبة، ويتعين عليه في هذه الحال إرفاق بيان بإقراره الضريبي السنوي.
ونظراً إلى التعقيدات التي ينطوي عليها الأمر، لا سيما في ما يتعلق بالتمويل والالتزامات الضريبية، ينصح المحامون وسماسرة العقارات المشترين الأجانب بطلب المشورة من خبراء العقارات ومتخصصي الضرائب لضمان عملية شراء عقارات سلسة ومتوافقة في الولايات المتحدة.
الالتزامات الضريبية والميراث
من المهم فهم الالتزامات الضريبية في سيناريوهات مختلفة للأجانب المقيمين في الولايات المتحدة، وعلى سبيل المثال، إذا حصل الأجنبي المقيم على ميراث من قريب أجنبي، فإنه لن يخضع للضريبة على المستوى الفيدرالي، ولكن ربما يخضع للضريبة على مستوى الولاية التي يقيم بها، وعلى رغم أنه قد يتعين عليه دفع ضريبة عقارية اعتماداً على ظروف ميراثه، يمكن لبعض الولايات فرض ضرائب الميراث الخاصة بها، حيث تفرض ولايات معينة فقط ضرائب على الميراث، ومع ذلك تتوقع الحكومة الفيدرالية من الأجنبي المقيم الإبلاغ عن أي أرباح على الأصول الموروثة، ولذلك يمكن أن تصبح الأمور أكثر إرباكاً بالنسبة إلى المواطنين الأجانب الذين يعيشون في أميركا.
ولكن إذا تلقى الأجنبي المقيم في الولايات المتحدة ميراثاً من مواطن أميركي، فقد يتحمل مسؤولية ضريبية أمام مصلحة الضرائب الأميركية، وفي حين لا توجد ضريبة ميراث فيدرالية، إلا أن هناك ضريبة عقارية، وإذا ورث الأجنبي المقيم تركة أحد المتوفين في أميركا، فسيكون مسؤولاً عن دفع الضرائب المرتبطة بنقل الملكية وأي التزامات ضريبية أخرى كانت على التركة في الماضي أو المستقبل، كما يتعين عليه أيضاً دفع ضريبة الدخل على أي أرباح يجنيها من الأصول الموروثة.
وتفرض ست ولايات فقط ضريبة الميراث وهي أيوا وكنتاكي وميريلاند، وكذلك نبراسكا ونيوجيرسي وبنسلفانيا، لكن إذا حصل الأجنبي المقيم في أميركا على ميراث من زوجته الأميركية، فمن المحتمل أن يكون معفياً من ضريبة الميراث، حتى لو كان يعيش في إحدى الولايات المذكورة أعلاه، التي تفرض مثل هذه الضريبة، لكن هناك 13 ولاية تفرض ضريبة عقارية (إضافة إلى الضريبة الفيدرالية) على الأجانب المقيمين إذا ورثوا عقاراً في الولاية.
وفي جميع الحالات، يتحتم على الأجانب المقيمين في الولايات المتحدة إبلاغ مصلحة الضرائب الأميركية (آي أر أس) إذا ورثوا أصولاً من أحد أحبائهم الأميركيين أو الأجانب، حتى لو كانوا غير مضطرين لدفع ضرائب على الميراث، لأن هذا لا يعني أن مصلحة الضرائب الأميركية ووكالات الضرائب الحكومية الأخرى لا تريد أن تعرف ذلك، حيث يتطلب القانون إبلاغ مصلحة الضرائب إذا تجاوز الميراث من قريب أجنبي 100 ألف دولار، ومع ذلك لا يبدو الأمر بهذه البساطة دائماً، حيث يتعين أيضاً إبلاغ مصلحة الضرائب إذا ورث الأجنبي المقيم أي شيء يعتبر دخلاً خاضعاً للضريبة من المتوفى، ومن المهم أيضاً ملاحظة أنه قد يتعين على الأجنبي المقيم الإبلاغ عن ميراثه إلى بلده الأصلي، إذا كان يعمل ضمن نظام ضريبي قائم على الجنسية.
ماذا يحدث إذا لم تُدفع ضرائب الميراث؟
يواجه الأجانب المقيمون في الولايات المتحدة عواقب وخيمة إذا فشلوا في الإبلاغ عن ميراثهم إلى مصلحة الضرائب الأميركية أو وكالة الضرائب في ولايتهم، حتى لو لم يكن يتعين عليهم دفع الضرائب عليه، حيث يمكن أن تكون العقوبات شديدة، ويمكن للمواطنين الأجانب في الولايات المتحدة الذين يفشلون في الإبلاغ بعد حصولهم على ميراث يزيد على 100 ألف دولار أن يتعرضوا لعقوبات تعادل 35 في المئة من الأموال التي يتلقونها مما يعتبر خسارة كبيرة.
وإذا ورثوا عقاراً وكان مطلوباً منهم تقديم إقرار ضريبي للعقار كل عام، ولكنهم لم يفعلوا ذلك، فقد يتعرضون لغرامة شهرية تعادل خمسة في المئة من الضرائب غير المدفوعة لمدة تصل إلى خمسة أشهر، كما يمكن للولايات كذلك فرض عقوبات صارمة مثلما تفعل مصلحة الضرائب الأميركية.
